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Article publié le 27/10/2021 à 09:53 | Lu 1987 fois

Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?




Il existe deux façons d’acheter un bien immobilier, soit en pleine propriété, soit en démembrement. Pour placer de l’épargne dans l’immobilier de rendement sans payer de fiscalité, nul doute, c’est le démembrement temporaire de propriété qui tire son épingle du jeu. Un mécanisme simple, mais encore trop peu connu tant les avantages patrimoniaux et fiscaux sont importants.


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De manière générale, le démembrement d’un bien immobilier se fait devant un notaire, par le biais d’un acte juridique. Mais avec le placement SCPI, il est possible d’acheter en seulement quelques clics sur une plateforme agréée, comme celle de La Centrale des SCPI, de l’immobilier en démembrement temporaire de propriété et de bénéficier d’une décote du prix d’achat de -20 % à -50 %.
 
• Le démembrement temporaire de propriété en SCPI : pourquoi ?
La SCPI en démembrement temporaire de propriété consiste à séparer de manière temporaire la part de SCPI en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
 
En achetant de la nue-propriété de SCPI, l’investisseur bénéficie d’une décote immédiate du prix de part de l’ordre de 20 à 50% selon la durée sélectionnée. C’est un usufruitier qui va acheter la contrepartie du prix de la part pour percevoir des loyers tout au long du démembrement. L’usufruit en part de SCPI est très recherché par les institutionnels qui utilise cette technique pour faire fructifier leur trésorerie.
 
L’épargnant sécurise donc son investissant grâce à la décote du prix de la part appliquée dès l’acquisition. Il peut ainsi se créer un patrimoine immobilier solide sans alourdir sa fiscalité puisqu’il ne touche pas de revenus complémentaires. C’est au terme du démembrement, que la partie usufruit va venir se rattacher à la partie nue-propriété permettant à l’investisseur en SCPI de devenir pleinement propriétaire et de commencer à toucher des revenus locatifs.
 
Tableau des principales décotes en SCPI selon la durée du démembrement pour le nu-propriétaire

Durée de démembrement          Décote du prix de la part SCPI en %
5 ans                                              Entre 16% et 21%
10 ans                                            Entre 30% et 35%
15 ans                                            Entre 38% et 43%
20 ans                                            Entre 45% et 50%
 
• Le démembrement temporaire de propriété en SCPI : pour qui ?
Il existe plusieurs profil type pour un nu-propriétaire de part en SCPI de rendement. Quel que soit le profil type, le démembrement temporaire de propriété en SCPI concerne uniquement les épargnants capables d’immobiliser une somme d’argent sur une durée longue.
 
Les clients qui investissent en démembrement temporaire pour acheter des SCPI recherchent avant tout à optimiser la fiscalité des revenus pour ne pas alourdir leurs revenus imposables.

Les principaux profils types pour acheter de la SCPI en démembrement sont les suivants : 
• L’épargnant qui possède une somme de liquidité excédentaire, très souvent laissé sur des comptes épargnes. Il préfère ainsi utiliser le démembrement pour augmenter son capital d’investissement, de 35% sur 10 ans par exemple, plutôt que de percevoir des revenus complémentaires non souhaités. C’est très souvent le cas pour les expatriés qui ne recherchent pas de revenus complémentaires pendant leurs expatriations mais souhaite préparer leur retour.
 
• L’épargnant qui souhaite placer de l’argent en SCPI pour préparer sa retraite. Avec une vision précise du départ à la retraite, l’investisseur coordonne son départ à la retraite avec la durée de démembrement. Ainsi, le propriétaire de SCPI percevra ses premiers revenus en retraite pour compenser sa baisse de rente mensuelle.
 
• L’investisseur avec une lourde imposition voir à l’IFI. Dans ce cas, les épargnants lourdement fiscalisés qui ne souhaite pas de revenus complémentaires, mais qui possèdent des liquidités importantes, cumul les acquisitions en démembrements temporaires pour faire fructifier leur épargne. Au terme du démembrement, les clients revendent bien souvent leurs parts de SCPI pour racheter des SCPI en démembrement sur une nouvelle durée.
 
« Pour chaque profil type, le conseil pour investir en SCPI est différent. Sélectionner la bonne durée d’investissement, déceler les meilleures décotes du marché SCPI, accéder aux SCPI les plus prometteuses etc. sont autant de sujet qu’il faut traiter avec un expert du placement SCPI » rajoute Thibault Le Coail, consultant senior de La Centrale des SCPI.
 
• Le démembrement temporaire de propriété en SCPI : comment investir ?
De nombreuses SCPI du marché sont disponibles dès l’acquisition en démembrement temporaire de propriété. Pour en bénéficier, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du placement qui va pouvoir comparer pour chaque nu-propriétaire les meilleures SCPI avec les meilleures clés de répartition.
 
Pour avoir un aperçu plus concret de l’impact du démembrement temporaire de propriété, nous avons demandé à Véronique Baron, co-fondatrice de La Centrale des SCPI, de nous communiquer une allocation faite pour un couple de cadre de 54 ans à 10 ans de la retraite. Ils ont ainsi placer 150 000 €, issus de la vente d’un appartement locatif, équitablement sur 3 SCPI : la SCPI Vendôme Régions (immobilier diversifié), la SCPI Activimmo (immobilier logistique) et la SCPI Kyaneos Pierre (immobilier résidentiel).

Ci-dessous l’allocation SCPI en démembrement temporaire proposée au client :
Pourquoi investir en SCPI en démembrement ?

Le démembrement temporaire de propriété va permettre au couple d’investisseur d’obtenir un capital plus important au terme des 10 ans. En effet, en investissant 150 000 € aujourd’hui, il devient propriétaire de 204 500 € en SCPI de rendement à l’issue du démembrement. Ce portefeuille SCPI devrait lui rapporter plus de 12 366 € par an net de frais de gestion pour sa retraite.
 
Placer un capital avec le démembrement temporaire de propriété en SCPI de rendement est le meilleur moyen de protéger son patrimoine et de le booster en s’assurant de son gain grâce à la décote appliquée dès l’achat des parts de SCPI. Un mécanisme qui devient une réelle alternative pour les épargnants qui ne souhaitent pas alourdir leurs impôts.
 
La Centrale des SCPI propose aux investisseurs l’intégralité des SCPI de rendement accessible en démembrement temporaire de propriété. Pour joindre un expert SCPI, il suffit de composer le 01.44.56.00.23 ou bien de consulter la 1ère plateforme exclusivement dédiée au placement, www.centraledesscpi.com.
 
Avertissement
L’investissement dans une SCPI n’est pas garanti, tant du point de vue des dividendes perçus que de celui de la préservation du capital. Les SCPI dépendent en effet des fluctuations des marchés immobiliers.

Avant toute décision d’achat de parts de SCPI, faites-vous conseiller par un professionnel afin d’être certain(e) que ce placement correspond à votre profil patrimonial.

Enfin, comme tout investissement immobilier, tenez compte du fait que les SCPI sont des placements de long terme dont la durée de détention minimale ne saurait être inférieure à huit ans.






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