Une maison se transmet pour mettre ses enfants à l'abri. C'est du moins l'idée que beaucoup d'entre nous s'en font, et elle tenait tant que l'on héritait jeune. Or l'Insee a publié le 6 octobre une étude qui suit un par un tous les logements anciens transmis par des particuliers en France entre 2018 et 2023, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Ce travail s'appuie sur des fichiers fiscaux et cadastraux exhaustifs, et non sur des déclarations : il permet pour la première fois de savoir qui reçoit quoi, et à quel âge.

Chaque année, 527 000 personnes héritent d'un logement. Elles ont 54 ans en moyenne, et la moitié d'entre elles ont entre 41 et 61 ans. Les donations arrivent un peu plus tôt : les 199 000 bénéficiaires annuels d'un logement donné ont 48 ans en moyenne. Celles et ceux qui achètent leur logement, eux, en ont 43. L'héritage immobilier tombe donc bien après l'âge où l'on cherche à se loger, au moment où l'on pense plutôt à sa propre retraite.
 

Ce second constat de l'Insee découle du premier. Comme on hérite tard, on a eu le temps de devenir propriétaire par soi-même : 63 % des héritiers et des donataires d'un logement en possèdent déjà au moins un avant la transmission. Parmi eux, 36 % n'ont qu'un seul logement et 27 % en ont déjà plusieurs. L'institut note que cette proportion est proche de celle de l'ensemble des adultes propriétaires.

Après la transmission, le tableau change nettement. 70 % des héritiers et des donataires se retrouvent multipropriétaires, contre 20 % des personnes majeures. Ils ne reçoivent pourtant pas des immeubles entiers, puisque 80 % d'entre eux n'héritent que d'un seul logement à la fois. Mais ce logement s'ajoute à celui qu'ils habitent déjà. Pour vos enfants, votre maison sera le plus souvent un second bien à gérer, à louer ou à vendre, bien plus qu'un toit dont ils auraient besoin.
 

Ce chiffre de 54 ans est une moyenne, et il cache une génération entière de lecteurs. Dans trois successions immobilières sur quatre, le défunt laisse son bien à quelqu'un qui a 20 à 39 ans de moins que lui, soit l'écart d'une génération. Les propriétaires qui décèdent ont en moyenne 78 ans. La configuration la plus fréquente, qui représente 15 % des successions de logements, voit un parent mort entre 81 et 90 ans transmettre son bien à un héritier de 51 à 60 ans.

Nous avons additionné les tranches d'âge publiées par l'Insee au-delà de 60 ans, et le calcul est le nôtre : un logement hérité sur trois revient à un héritier de plus de 60 ans. Si vous avez perdu votre père ou votre mère ces dernières années, vous êtes peut-être dans ce cas, déjà retraité ou sur le point de l'être. Vous recevez alors la maison de votre enfance au moment précis où vous vous demandez ce que deviendra la vôtre. D'ailleurs, l'institut relève que près de la moitié des héritages de logements anciens vont de défunts de plus de 80 ans à des héritiers de plus de 50 ans.
 

L'Insee a suivi les logements hérités en 2018 jusqu'au 1er janvier 2022. À cette date, 29 % avaient été vendus et 1 % transmis à nouveau. Le reste se partage entre l'ancien occupant, le plus souvent le conjoint survivant (19 %), la location en résidence principale (16 %), l'installation d'un héritier (15 %), la résidence secondaire (11 %) et le logement vide (8 %). Revenue à des enfants installés ailleurs, la maison se vend, se loue ou attend, bien plus qu'elle ne se réhabite.
 

La donation de votre vivant change le calendrier, sans bouleverser les volumes. Les donateurs d'un logement ont 63 ans en moyenne, et l'Insee compte 183 000 logements donnés chaque année, contre 519 000 transmis par héritage. Ces chiffres comptent des logements et non des personnes, d'où l'écart avec le nombre d'héritiers : un même bien en a souvent plusieurs. Une donation de logement sur vingt se fait même entre époux, par exemple lors d'un contrat de mariage.

En revanche, ces transmissions ne se répartissent pas au hasard. D'après les données de l'Insee, 32 % des personnes qui reçoivent un logement figurent parmi les 20 % de Français aux niveaux de vie les plus élevés. Entre personnes de ce cinquième le plus aisé, les transmissions immobilières sont trois fois et demie plus fréquentes qu'en moyenne, et cinq fois plus pour les seules donations. À l'autre bout de l'échelle, 14 % des transmissions profitent aux 20 % les plus modestes. Ce constat nourrit le débat sur un héritage qui creuse les inégalités.
 

Faut-il pour autant donner votre maison plus tôt ? L'étude ne tranche pas, et chaque famille a ses raisons. Elle rappelle seulement que la plupart des transmissions restent modestes : selon l'enquête Histoire de vie et patrimoine menée en 2024, citée par l'Insee, seuls 15 % des héritages dépassent 100 000 euros. Ce montant correspond justement à l'abattement dont bénéficie chaque enfant sur ce qu'il reçoit de chacun de ses parents, comme le précise Service-public, et les donations consenties depuis plus de quinze ans ne sont plus rappelées dans le calcul des droits.

Le gouvernement part du même constat d'un héritage trop tardif. Son projet de budget pour 2027 propose un taux réduit de 6 % sur les dons d'argent consentis au premier semestre 2027, mais seulement à des bénéficiaires de moins de 50 ans. Votre maison n'entre pas dans ce dispositif, qui doit encore être voté : un logement transmis resterait soumis au barème habituel. Vous pouvez retrouver tous les chiffres de l'étude dans la publication de l'Insee consacrée aux héritiers et aux bénéficiaires de donations de logements.
  Je retiens surtout de cette étude une question que nous posons rarement à voix haute : à quoi servira votre maison à vos enfants, à l'âge où elle leur reviendra ? Ils auront plus de 50 ans pour la plupart, et souvent déjà un logement à eux. En parler avec eux dès maintenant vous évitera peut-être de la voir rejoindre les 8 % de logements hérités qui restent vides.