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Article publié le 19/12/2016 à 01:00 | Lu 3280 fois

Acheter un bien immobilier à l'étranger : quelles sont les conséquences successorales ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier à l’étranger et vous ne savez pas comment celui-ci sera transmis à vos héritiers. En effet, lorsque le patrimoine est dispersé dans plusieurs États, la succession peut être plus complexe à régler. Cependant, pour limiter les risques de contentieux et assurer la tranquillité de la transmission de votre patrimoine, vous pouvez en anticiper les conséquences.


Quelle est la loi applicable en matière de succession internationale ?
La succession est dite internationale lorsque les héritiers sont étrangers ou lorsque le défunt possédait des biens à l’étranger. Un règlement européen adopté le 4 juillet 2012 et entrée en vigueur le 17 août 2015 précise les règles de compétence dans une telle situation.
 
Auparavant, si la succession comprenait des biens immeubles, la loi du pays où ils se situaient s’appliquait, tandis que la loi du lieu du dernier domicile du défunt était retenue pour les biens meubles. Dorénavant la loi applicable est la loi où demeurait le défunt au moment du décès, que les biens soient meubles ou immeubles. Par exemple, si vous êtes français, que vous résidez en Italie et que vous possédez des biens en Espagne, la loi italienne s’appliquera à votre succession.
 
Toutefois, pour éviter que le lieu de dernière résidence soit incertain, ou pour faire bénéficier vos héritiers d’une situation qui leur serait plus favorable, vous pouvez également choisir par le biais d’un testament que votre succession obéisse à votre loi nationale plutôt qu’à la loi de résidence. Ainsi, dans l’exemple précédant, alors même que vous résidez en Italie, la loi française pourra s’appliquer à votre succession.
 
Le règlement européen s’applique à tous les pays de l’Union européenne à l’exception du Royaume-Uni, du Danemark et de l’Irlande, et pour les décès survenus à partir du 17 août 2015.

Quels sont les droits des héritiers lorsque les biens sont à l’étranger ?
C’est en vertu de la loi applicable alors définie que seront déterminés les héritiers et la part qui leur revient. Par exemple, si la loi française s’applique, il n’y a pas de distinction selon les États pour déterminer les héritiers puisque « tous les enfants, issus ou non du mariage du défunt, viennent à la succession de celui-ci ». Selon les législations des divers États, ces règles varient ; mais en principe les héritiers pourront recueillir l’ensemble des biens, quelle que soit leur localisation.
 
Par ailleurs, un certificat successoral européen a été mis en place, permettant aux héritiers, légataires, exécuteurs testamentaires ou administrateurs de la succession de « prouver leur statut et/ou leurs droits ou pouvoirs dans un autre pays de l’UE ». Il s’agit d’un document optionnel, qui est reconnu dans tous les pays de l’UE sans qu’il soit nécessaire d’accomplir une procédure spécifique.

Quelles sont les conséquences fiscales ?
En matière fiscale, la question du droit applicable va également se poser. En principe, l’État où résidait le défunt au moment du décès pourra taxer l’ensemble des biens de son patrimoine mondial.
 
Par ailleurs, des conventions internationales bilatérales ont été conclues pour éviter que les biens soient taxés par plusieurs pays. Il faut donc être attentif au risque de double imposition et vérifier, notamment avec l’aide d’un avocat, s’il existe de tels accords dans votre situation. De plus, le Code Général des Impôts prévoit que l’impôt acquitté à l’étranger pourra être déduit de l’impôt payé en France.
 
S’agissant de l’impôt de succession, il faudra rechercher s’il en existe dans le pays étranger. A défaut, et en l’absence de convention entre la France et l’État concerné, les biens seront taxés en France, alors même qu’il ne le serait pas à l’étranger. Enfin, il est essentiel de s’assurer qu’aucune formalité n’est à accomplir dans l’autre pays.
 
Sachez que lorsque le défunt résidait à l’étranger, la déclaration de succession doit être déposée auprès de l’administration fiscale dans les 12 mois au lieu de 6 mois lorsque la personne décède en France. De plus, l’ensemble des biens qui appartenaient au défunt au moment du décès, doit être déclaré, qu’ils soient en France ou à l’étranger. 

Pouvez-vous prévoir la transmission de biens étrangers à l’avance via une société ?
La création d’une SCI peut être une solution fiscalement avantageuse pour la transmission de votre patrimoine. Vous pourrez profiter du mécanisme de démembrement de propriété pour les transmettre à vos héritiers sans qu’ils soient soumis au régime de l’indivision et qu’ils n’aient à payer de droits de mutation. De plus, en tant que gérant, vous pourrez conserver le pouvoir sur vos biens.
 
Une SCI de droit français peut tout à fait acheter des biens immobiliers à l’étranger. Pour autant, il faudra être attentif, une fois encore, à une double imposition et vous soumettre aux obligations fiscales françaises. Par exemple, si vous percevez des loyers d’un bien situé à l’étranger, il faudra les déclarer comme revenus auprès du fisc français. L’assistance d’un professionnel du droit dans ce domaine peut vous être bénéfique.

Charlotte Dupuy sous la direction de Maître Steve JAKUBOWSKI

SELAS AVOCATS PICOVSCHI
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