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Article publié le 17/07/2020 à 02:20 | Lu 1092 fois

Vente d'un bien indivis : que faire en cas de désaccord entre les propriétaires indivis ?




Au décès d’un proche, il résulte de la présence de plusieurs héritiers une situation d’indivision. Les biens de la succession leur appartiennent alors à tous, sans qu’aucun n’ait de part exclusive sur une partie déterminée. Chaque indivisaire se voit alors attribuer une part du patrimoine du défunt sous forme de quote-part. Voici quelques solutions pour faire face à d’éventuels conflits entre indivisaires.


Sortir de l’impasse, quelles sont les solutions amiables ?
Qu’il s’agisse du refus d’un indivisaire de signer un acte ou de difficultés à obtenir qu’il se manifeste, l’indivision conduit souvent à des situations de blocage ou de conflits.
 
Une première solution, pour ne pas laisser la situation s’enliser, est de mettre en place une convention d’indivision. Établie par écrit à l’aide d’un notaire, elle permet de simplifier la gestion des biens indivis et d’éviter de potentiels litiges entre les indivisaires en précisant les droits de chacun ainsi que les modalités de jouissance des biens indivis.
 
Une autre possibilité est celle de la vente du bien en indivision. Tous les co-indivisaires s’entendent sur le prix de bien et sa répartition entre les co-indivisaires à hauteur de leurs parts respectives. La vente met alors immédiatement fin au régime de l’indivision.
 
Le partage entre les biens indivis constitue une autre solution amiable. Les co-indivisaires s’accordent sur celui-ci à hauteur de leurs parts et chacun reçoit alors un ou plusieurs biens déterminés. Le notaire établit un acte liquidatif, précisant la part de chacun et leur attribution.
 
Dans l’hypothèse où la répartition équitable des biens n’est pas possible, le co-indivisaire lésé par le partage peut demander aux autres héritiers une indemnisation dite “soulte”.
 
Enfin, l’article 815 du Code civil dispose que “nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision”. Il est donc possible de vendre ses parts aux autres indivisaires, qui bénéficient d’un droit de préemption dessus. À défaut, un cette part peut être vendue à un tiers extérieur à l’indivision. Les autres co-indivisaires demeurent alors en indivision.
 
Sortir de l’indivision par la voie judiciaire : comment faire ?
L’article 840 du Code civil prévoit le partage en justice lorsque l’un des indivisaires refuse le partage amiable ou les modalités de la vente ou du partage. Le tribunal judiciaire doit alors être saisi et l’assignation déposée par l’indivisaire souhaitant sortir est adressée à ses coïndivisaires par voie d’huissier, avec un document répertoriant les biens à partager.
 
Trois cas de figures peuvent se présenter :
- Le maintien par le juge de l’indivision pour une durée maximale de 5 ans ;
- La licitation aux enchères des biens indivis ;
- Le partage des lots entre les indivisaires par tirage au sort
 
Le maintien dans l’indivision peut survenir lorsque la sortie immédiate de l’indivision peut lui porter préjudice et débute pour une durée de deux ans, prolongeables jusqu’à 5 ans.
 
La licitation consiste pour sa part à sortir de l’indivision par l’attribution des biens constituant l’indivision par leur mise aux enchères. Si l’un des biens est acquis par un tiers, on parle alors de licitation-vente; s’il est acquis par l’un des indivisaires, on parle de licitation-partage.
 
La licitation partage a un effet rétroactif puisque l’indivisaire qui rachète les parts de ses cohéritiers, est, selon l’article 883 du Code civil, réputé avoir eu la propriété du bien depuis le jour du décès.
 
Enfin, le tirage au sort demeure une méthode de dernier recours. L’article 826 du Code civil dispose qu’« à défaut d’entente entre les héritiers, les lots faits en vue d’un partage doivent obligatoirement être tirés au sort ».
 
Les héritiers sont alors privés de la possibilité de choisir les biens qu’ils souhaitaient conserver, d’autant que le juge ne peut choisir de procéder lui-même aux attributions lorsque surviennent des contestations, et ne peut que préconiser au notaire d’opter pour un partage selon les règles légales.

Gérard PICOVSCHI, Avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
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