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Article publié le 11/12/2019 à 01:00 | Lu 3045 fois

Démembrement de propriété : réduisez les droits de succession !

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété d’un bien afin que plusieurs personnes se partagent la nue-propriété et l’usufruit. Le propriétaire de la nue-propriété possède le droit de disposer du bien alors que l’usufruitier dispose du droit de l’utiliser et de d’en percevoir les fruits. Le démembrement est souvent plébiscité pour les nombreux avantages qu’il apporte, notamment en matière de droit de succession.


Démembrement de propriété : réduisez les droits de succession !
Avantages des démembrements de propriété : réduire les droits de succession
Il est souvent conseillé d’anticiper la transmission de son patrimoine, notamment pour réduire les droits de successions que supporteront ultérieurement vos enfants ou vos héritiers. De nombreuses solutions existent pour atteindre cet objectif comme par exemple le démembrement de propriété.

Afin de réduire les droits de successions que devront payer ultérieurement vos héritiers, vous avez la possibilité d’effectuer une donation avec réserve d’usufruit. Cet acte est simple : vous donnez la nue-propriété d’un bien à vos enfants et vous conservez l’usufruit. Lors de votre décès, vos enfants récupèreront l’usufruit et détiendrons donc la pleine propriété du bien.

Par exemple, vous disposez d’un bien immobilier loué à des tiers. En donnant la nue-propriété à vos enfants, vous continuerez à percevoir les loyers et à votre décès, vos enfants seront propriétaires de la pleine propriété de l’immeuble.
La donation avec réserve d’usufruit est avantageuse d’un point de vue fiscal. En effet, vos enfants seront redevables des droits de mutation à la suite de la donation. Toutefois en cette qualité, ils pourront bénéficier d’un abattement égal à 100.000 euros par enfant (attention, cette réduction est valable pour l’ensemble des donations effectuées dans les 15 ans).

Également, comme ils reçoivent la nue-propriété, le calcul des droits de mutation ne se fait pas sur la valeur totale du bien mais seulement sur la valeur représentant la nue-propriété. En effet, au regard de l’article 669 du Code général des impôts, la part de la nue-propriété est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier soit le donateur.

Si dans l’exemple donné le donateur a 55 ans, la valeur de la nue-propriété correspond à 40% de la valeur de la pleine propriété. Dans ce contexte, l’enfant sera soumis aux droits de mutation sur 40% de la valeur du bien tout en bénéficiant de l’abattement de 100.000 euros. Enfin, après le décès du donateur, le donataire récupère automatiquement l’usufruit sans payer de droit.

Ainsi, comparé à une donation ou au partage lors de la succession, la donation avec réserve d’usufruit permet l’anticipation de la transmission de son patrimoine en évitant des couts élevés au titre des droits de mutation.

Une stratégie risquée ?
À la suite de la création du mini abus de droit aux termes de l’article L 64A du Livre des procédures fiscales, de nombreux spécialistes se sont interrogés sur la validité de la donation avec réserve d’usufruit, opération qui par principe a un but principalement fiscal.

Cependant, le ministre de l’action et des comptes publics a affirmé que le mécanisme de la donation avec réserve d’usufruit n’était pas remis en question. En effet, bien que cette opération ait un but fiscal, elle a pour principal objectif la transmission de patrimoine.

Toutefois, les montages juridiques et fiscaux ne sont pas sans risque. En effet, ces derniers doivent être réalisés avec précaution et avoir un but qui n’est pas exclusivement fiscal. Si l’administration démontre l’absence d’intérêt patrimonial ou une fraude, elle pourra remettre en cause votre stratégie.

Autrement dit, la donation avec réserve d’usufruit doit être effectuée en connaissance de cause afin d’éviter tout redressement et lourdes pénalités fiscales.  Dans ce contexte, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel du droit qui saura vous conseiller et vous aiguiller dans vos stratégies patrimoniales.

Gérard PICOVSCHI, Avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
www.avocats-picvoschi.com
 






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