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Article publié le 08/03/2021 à 01:00 | Lu 3141 fois

Revendre un bien LMNP en résidences seniors ou EHPAD : pourquoi, comment et quand faut-il revendre ?




Un investissement neuf effectué souvent pour des raisons fiscales. Pourquoi revendre : La question de la revente se pose à la fin du dispositif fiscal de départ. Quand revendre : à la fin du bail ou à la fin du dispositif fiscal ? Calcul du prix de revente et délai de revente. Enfin, comment revendre : vendre seul ou via des plates formes spécialisées.


Revendre un bien LMNP en résidences seniors ou EHPAD : pourquoi, comment et quand faut-il revendre ?
Un investissement fiscal au départ
Les investissements dans des résidences seniors ou des EHPAD ont été réalisés par des investisseurs prenant le statut fiscal de loueur en meublé (Revenus BIC), professionnel (LMP) ou non professionnel. Un volume significatif de biens, en EHPAD, notamment, ont été commercialisés sous ces statuts depuis le début des années 1990.
 
Depuis 2009, la création d’une incitation fiscale, à l’initiative du député Michel Bouvard a permis l’accroissement de la production de résidences neuves ou réhabilitées destinées à l’hébergement des seniors.
 
Une partie significative des résidences EHPAD et seniors depuis 2010 ont été acquises sous le statut dit « Censi Bouvard » qui imposait notamment de conserver les biens en patrimoine pendant 9 ans.
 
En contrepartie de l’incitation fiscale sous forme de crédit d’impôt, les résidences ne peuvent s’amortir comptablement, ce qui a pour effet mécanique de générer des revenus taxables à l’issue des années de défiscalisation.
 
Pourquoi revendre : la question de la revente se pose à la fin du dispositif fiscal  de départ
Une fois cette période de détention passée, l’investisseur dispose pleinement du choix de la fiscalité qui va s’imposer à lui.
 
A l’issue de ce délai, le propriétaire va pouvoir revendre son bien LMNP, pour la fiscalité ou pour d’autres motifs : nouveau projet, financement des études des enfants, changement dans sa situation familiale…
 
Certains propriétaires, a contrario, souhaitent conserver leur bien afin d’optimiser leur patrimoine et percevoir des revenus réguliers dans une résidence qu’ils connaissent et dans laquelle ils ont confiance, notamment eu égard à la qualité du gestionnaire et au bail consenti depuis l’origine.
 
Cependant, à ce moment crucial, l’investisseur sera lourdement imposé. En effet, les biens ne seront pas amortis sur le plan comptable et les loyers perçus seront imposés au barème de l’impôt sur le revenu avec en prime les prélèvements sociaux de 17,2%.
 
Ainsi, dans certains cas, il peut être intéressant pour certains investisseurs, d’opter pour le régime du micro BIC, notamment dans l’hypothèse où les investissements en Censi Bouvard ont été réalisés en cash ou dans le cas où la dette bancaire n’existe plus.
 
Mais dans la majorité des cas, la revente sera la solution choisie, la fiscalité devenant confiscatoire, notamment pour les propriétaires imposés au taux marginal d’impôt sur le revenu
 
Quand revendre : à la fin du bail ou à la fin du dispositif fiscal ?
Si le choix de la revente sera guidé par la fiscalité, la date de la revente sera liée au renouvellement du bail commercial.
 
Le moment le plus opportun pour vendre est sans doute dans la foulée du renouvellement du bail commercial. A défaut de renouvellement, l’acquéreur potentiel demandera une prime de risque et le taux de rendement s’en trouvera plus élevé, donc le prix plus faible.
 
Pour un propriétaire vendeur, la question est donc de savoir si son prix sera optimisé à la fin des 9 ans, alors qu’il reste encore souvent 2 à 3 ans de bail, ou s’il doit attendre que l’exploitant ait fait une proposition de nouveau bail, 2 ou 3 ans plus tard.
 
Comme dans la majorité des cas, notamment en EHPAD, les loyers au renouvellement du bail sont inférieurs aux loyers en cours ; le calcul n’est pas simple et le propriétaire non professionnel ne disposera pas des outils d’analyses lui permettant de choisir seul.
 
Les professionnels de la revente LMNP, en tout cas ceux qui travaillent dans une perspective de long terme, feront cette analyse et proposeront l’alternative au propriétaire, avec des arguments chiffrés, car ils auront très souvent déjà négocié un futur loyer avec l’exploitant, même si le bail actuel a encore une durée de vie résiduelle.
 
Pour un propriétaire vendeur, les 2 possibilités existeront donc, mais il est assez raisonnablement admis que son prix sera légèrement meilleur après le renouvellement du bail. La négociation avec l’exploitant étant naturellement meilleure quand tous les propriétaires sont concernés (et quelquefois « unis »).
 
Dans ce cadre, il est clair que les intérêts des plates formes de reventes et des propriétaires ne sont pas alignés. Les bailleurs ayant intérêt à avoir un nouveau bail négocié collectivement pour revendre, tandis que les plates formes de reventes auront intérêt à revendre sans attendre.
 
Chaque cas est particulier, nous retiendrons que le choix du propriétaire existera dès la fin de la période des 9 ans. Il pourra revendre immédiatement ou optimiser son prix en attendant un nouveau bail « collectif », ou garder en adaptant, ou non, son régime fiscal (micro BIC ou BIC réel).
 
Calcul du prix de revente
Les professionnels de la revente ont mis en place, comme chez Revenu Pierre, des méthodologies reposant sur 5 ou 6 critères exposés ci-dessous.
 
En terme de taux de rendement lors des reventes des biens LMNP Censi bouvard, les taux pour l’acquéreur final se situent entre 4% et 5%, en fonction du poids des critères. La fourchette est large et le prix n’est jamais automatique.
 
La profitabilité de l’exploitation :
En terme simple : la résidence génère-t-elle des bénéfices et dans quelles proportions ?
Cette profitabilité doit être évaluée à l’aide de ratios qui ont fait leurs preuves (% de loyer /Chiffre d’affaires, part du loyer dans le résultat d’exploitation, taux d’occupation…)
 
L’emplacement de la résidence :
La règle bien connue « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » n’est pas un critère suffisant en résidences gérées.  
L’emplacement doit être en adéquation avec la destination de la résidence. On n’implante pas une résidence seniors là où devrait s’implanter une résidence de tourisme. Les besoins des locataires finaux (seniors ou étudiants) ne sont pas les mêmes concernant la situation de la résidence dans la ville, son environnement immédiat ou les transports qui sont à proximité. S’agissant des résidences seniors ou EHPAD, nous nous intéressons au parcours de soin (proximité des établissements de soin) ou aux commerces.
 
Le bâtiment :
L’attention doit se porter sur l’âge de la résidence bien entendu mais aussi sur le respect des normes, l’entretien et les travaux réalisés ou à venir.
La propriété des locaux de service, la configuration et la reconversion possible du bâtiment ne sont pas à oublier. En EHPAD par exemple, il sera privilégié un bâtiment récent, offrant modularité et flexibilité, face à un château classé monument historique.
 
L’exploitant :
Le gestionnaire (exploitant) : quel est son actionnariat (coté en bourse ou société familiale), son expérience, ses moyens humains et financiers, sa stratégie (qui peut évoluer) et surtout, son comportement avec les copropriétaires ? Sur ce dernier point, la présence aux assembles générales est le meilleur moyen de le vérifier.
 
Le bail :
L’audit de ses clauses essentielles sera nécessaire (indexation, répartition des travaux entre preneur et bailleur,…), tout comme la durée restant à courir,… La durée résiduelle du bail sera un critère essentiel en EHPAD, mais jugé moins important en résidences seniors.
 
Quel délai de revente ?
Les délais annoncés par les professionnels vont de 1 semaine à 2 mois en moyenne. Les meilleurs lots (résidence récente, bail renouvelé, meubles changés, exploitant du TOP 5 des gestionnaires EHPAD, comptes profitables…), peuvent se revendre en 1 à 2 semaines. Les lots avec des incertitudes sur les montants des futurs loyers seront revendus avec difficulté sur 3 à 6 mois, et avec des taux de rendements plus élevés au-delà de 5%. 
 
Comment revendre : vendre seul ou via des plates formes spécialisées
S’agissant d’un actif immobilier particulier, du fait du bail commercial auquel il est associé, il s’avère que les agences immobilières traditionnelles ne savent pas vendre ce type d’actifs.
 
Des sociétés spécialisées se sont développés et savent répondre aux questions complexes :
- Quel risque lié au bail commercial ?
- L’exploitant va-t-il renouveler le bail et à quelles conditions économiques ? Quel est le risque qu’il rende les clés ou délocalise son établissement ?
- Le mobilier va-t-il être renouvelé ?
- Des travaux sont-ils à anticiper ? L’exploitant a-t-il un plan travaux ?
- Quelles conséquences juridiques pour le vendeur en cas d’erreurs juridiques ?
- Quid de la TVA immobilière ? Quelles précautions prendre avec l’art 257 bis du CGI ?
- Quel notaire choisir et quelles clauses insérer ?
 
De même, une analyse préalable à la prise de mandat est indispensable pour ne pas découvrir les sujets trop tard. Les plus gros acteurs disposent d’équipes « produits » ou « montage » spécialisées qui vont analyser le bail et son renouvellement, les AG, les plans travaux, retrouver les DAT et les assurances de dommages ouvrages, s’assurer des conformités et des autorisations d’ouvertures.
 
Un travail qui peut prendre du temps avant la mise en commercialisation, mais qui évitera des déconvenues. Le choix du notaire est aussi important, les notaires proposés par ces professionnels étant bien souvent spécialisés et à privilégier.
 
Les plates formes de reventes LMNP, comme Revenu Pierre, ont des modes de commercialisations très différentes. Les plus grosses s’appuient sur des réseaux de conseils en gestion de patrimoine ou de banques, tandis que les autres ressemblent plus à des agences spécialisées avec des annonces sur les sites grands publics.