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Article publié le 06/04/2018 à 06:27 | Lu 2695 fois

Résidence principale : avez-vous pensé à faire exonérer la plus-value

Lorsque vous cédez un bien immobilier dont la valeur a sensiblement augmenté entre son acquisition et sa revente, vous êtes en principe, tenu de payer l’impôt sur le revenu (IR) sur la plus-value. Il existe toutefois une exonération prévue par le Code général des impôts, lorsque le bien vendu s’avère être votre résidence principale. Comment comprendre la notion de résidence principale ? Explications.


Résidence principale : avez-vous pensé à faire exonérer la plus-value
La notion de résidence principale bénéficiant d’une exonération
L’article 150 U du Code Général des Impôts dispose que les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers par les particuliers, les sociétés ou groupements (sous réserve des dispositions propres aux BIC, BNC et BA) sont passibles d’être taxées au titre de l’impôt sur le revenu (IR).
 
Toutefois, ce même article dispose que les plus-values sur la vente d’immeubles ou de parties d’immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession » ne sont pas concernées par cette imposition.
 
L’exonération en faveur des résidences principales est ainsi très avantageuse au regard de la fiscalité des plus-values immobilières réalisées par les particuliers, qui dans d’autres situations, ne sont exonérées d’impôts qu’après une détention assez longue.
 
C’est pourquoi il est essentiel de revenir sur la notion de résidence principale telle que prise en compte par l’administration fiscale.
 
En principe, il doit s’agir de la résidence que vous habitez effectivement durant la majeure partie de l’année, au moment de la cession. A contrario, l’utilisation temporaire d’un logement, notamment juste avant sa vente, ne pourrait pas être qualifiée de résidence principale. En cas de doute sur la fiscalité de vos opérations immobilières, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du droit expert en la matière qui pourra vous renseigner.
 
L’importance de la preuve : un contrôle strict mis en place par les juges
Un arrêt de la Cour administrative d’appel (CAA) du 21 février 2018, est une bonne illustration des problématiques qui peuvent apparaitre et témoigne du contrôle strict mis en place par les juges en ce qui concerne la preuve apportée par le contribuable que le bien vendu correspond bien à sa résidence principale, « habituelle et effective » « au jour de la cession ».
 
En l’espèce, un couple a vendu un de leurs appartements, dans lequel ils résidaient, pour emménager dans un deuxième appartement leur appartenant. Quelques mois plus tard, ils avaient également choisi de vendre ce bien et de déménager.
 
L'administration avait alors considéré que cette deuxième vente ne pouvait bénéficier de l’exonération en faveur des résidences principales, en considérant que le caractère effectif n'était pas justifié et que la période d’habitation, « inférieure à 8 mois », « juste avant la vente », était de pure convenance. Le tribunal de première instance avait donné raison à l’administration. La décision fut toutefois annulée par la Cour d’appel.
 
L’ensemble des preuves fournies par les contribuables (un avis de taxe d'habitation, une carte de stationnement, des courriers de leur banque et de leur compagnie d'assurance, des factures d'électricité établissant à une consommation normale au vu du nombre de personnes du foyer, etc.), était selon elle suffisante pour établir que le bien vendu pouvait bien être qualifié de résidence principale. Cet arrêt, dans la même ligne qu’un arrêt de la CAA de Lyon du 9 janvier 2014, témoigne de la rigueur du contrôle.
 
Sources : CAA, Paris, 2e ch., 21 Février 2018, n° 17PA00527 ; CAA Lyon, 2e ch., 9 janv. 2014, n° 13LY01383

Gérard PICOVSCHI, Avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
www.avocats-picovschi.com






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