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Article publié le 31/10/2020 à 02:00 | Lu 3974 fois

Pourquoi et comment revendre un bien en résidence services pour seniors ?




Une résidence services pour seniors comprend un ensemble de logements loués, meublés, gérés sous bail commercial, à des retraités autonomes qui se gèrent seuls. Mais pour gérer la revente d’un appartement (sous statut LMNP) en résidence services pour seniors, il est nécessaire de bien faire estimer son bien.


Faites donc appel à des spécialistes de la revente en LMNP, tel LB2S et ses 8 ans de spécialisation dans la revente exclusive de ce type de biens, qui travaille avec la plupart des gestionnaires (Steva, Domitys, DomusVi, Les Jardins d’Arcadie, etc.). Retrouvez ci-dessous, plus d’explications sur ce secteur en forte croissance.

​Pour quelles raisons envisager de vendre son bien ?

Fiscalisation forte des revenus et fin de la réduction d’impôt
Ayant investi sous dispositif Censi-Bouvard en résidence services pour seniors, les propriétaires peuvent désormais envisager de vendre leur bien une fois la période de 9 ans de détention obligatoire passée.
 
En effet, la principale motivation de ces derniers était d’investir pour réduire leur impôt sur le revenu et, arrivant au terme de leur avantage fiscal, ils n’ont plus d’intérêt à garder ce bien.
 
Il est donc opportun d’opter pour la vente et récupérer un capital qui permettra par exemple, d’investir dans une nouvelle opération ou de récupérer de la liquidité pour un autre projet.
 
Des taux d’emprunt bas et une rémunération de l’épargne faible
Les taux d'emprunt ont rarement été aussi faibles, et cette bonne nouvelle se poursuit avec la crise sanitaire (Covid-19).
 
C’est pourquoi beaucoup de particuliers investissent dans l’immobilier pour profiter des taux bas et satisfaire à des motivations diverses : réduction d'impôt, création de revenus complémentaires peu ou pas fiscalisés, rente régulière, sécurisation du patrimoine…
 
En outre, les rendements proposés à l’occasion d’un investissement en résidence pour seniors attirent l’épargne disponible des particuliers qui achètent massivement en cash.

En cas d’imprévus brutaux
Les propriétaires de ce type de biens sont également soumis aux aléas de la vie et des changements de situation personnelles ou professionnelles et peuvent être contraint de se séparer de leur bien, comme par exemple lors d’une séparation, d’un divorce ou d’un décès. En cas de besoin de liquidité il faut pouvoir s’adresser à un spécialiste capable d’estimer au mieux et de vendre vite.

Quand revendre son meublé en résidences pour seniors ?

Lors du renouvellement du bail commercial…
Moyennant un rendement raisonnable, un investisseur a besoin d’un maximum de lisibilité, ce qui implique dans le cas présent plusieurs années de bail restant à courir.
 
Aussi le moment le plus opportun pour vendre est sans doute dans la foulée du renouvellement du bail commercial. A défaut l’acquéreur potentiel demandera une prime au risque telle que le capital net vendeur s’en retrouvera dégradé en comparaison d’une cession avec nouveau bail.
 
Il convient de noter que le processus de vente étant relativement long, quelques 8 mois entre la prise de décision de vendre et l’acte de vente chez le notaire, implique d’anticiper celle-ci, en particulier lorsque l’on souhaite sortir d’un dispositif Censi-Bouvard.
 
… en s’appuyant sur un professionnel de la revente
S’agissant d’un actif immobilier tout particulier, du fait du bail commercial auquel il est associé, il s’avère que les agences immobilières traditionnelles ne savent pas vendre ce type d’actifs. Aussi un acteur tel que LB2S représente la solution idéale.
 
En effet, spécialisée uniquement dans la vente de logements meublés en résidences services, LB2S met à disposition des propriétaires vendeurs son réseau de distribution constitué de quelques 1.200 conseillers en gestion de patrimoine indépendants et institutionnels, offrant ainsi un maximum de visibilité aux biens à vendre.

​Comment est valorisé votre bien meublé ?

Le choix de vendre votre bien locatif en résidence gérée pour seniors est définitif ?
Sachez que le prix à la revente ne s’apprécie pas par la valeur du foncier comme sur le marché classique.
 
En effet, une double lecture s’impose : celle faite par le prisme de l’immobilier (emplacement, prestation, surface, ancienneté, entretien, etc…) mais surtout celle réalisée sous l’angle commercial à travers le bail (durée, répartition des charges, qualité du locataire, niveau de loyer…).
 
Ce dernier prime car l’acquéreur potentiel est un investisseur qui souhaite une espérance de rendement la plus certaine possible.
 
En fonction de ces critères immobiliers et commerciaux du bien à vendre il faudra déterminer le niveau de rendement demandé par le marché investisseur. Une fois celui-ci fixé, il suffit de diviser le loyer annuel Hors Taxes par le taux de rendement cible pour connaître le prix de vente total.
 
Attention toutefois, plus l’espérance de rendement est faible, plus les charges existantes ou à venir sont importantes, moins le locataire est fiable et plus le rendement à servir sera important et donc le prix faible.

​Pourquoi faire appel à un professionnel pour revendre son bien en résidence seniors sous statut LMNP ?

Parce que vendre un LMNP ne s’improvise et ne ressemble en rien à une vente classique
Toute la complexité tourne autour du bail commercial et ce qu’il implique : quels risques au terme du bail ?...
 
L’exploitant va-t-il renouveler le bail et à quelles conditions économiques ? Va-t-il rendre les clés ? Le mobilier va-t-il être renouvelé et à quel prix ? Des travaux sont-ils à anticiper ?
 
Quelles conséquences juridiques pour le vendeur, pour l’agent immobilier en cas d’omission ou de mauvaise pratique ?
 
Quid de la TVA immobilière ? Comment valoriser un bien géré sous bail commercial que l’on ne peut pas occuper ? Seul un expert peut répondre à ces questions et sécuriser la vente pour le compte du propriétaire.
 
Disposer d’un réseau de distribution étendu et efficace pour une vente rapide et fiable
Solliciter des professionnels de l’immobilier et de l’investissement en LMNP comme LB2S vous en coûtera une commission comme avec tout agent immobilier, mais vous disposerez indirectement d’un carnet d’adresses de particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif.

En effet, LB2S travaille avec un réseau de plus de 1.200 partenaires distributeurs sur le territoire national, composé de CGPI et institutionnels bancaires et assureurs. Votre bien dispose ainsi d’une exposition nationale auprès d’un réseau d’experts, pour une vente rapide et fiable.