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Article publié le 03/12/2021 à 01:00 | Lu 2128 fois

Logement senior : la mobilisation du patrimoine existant comme élément de financement




La FPI et le cabinet Deloitte poursuivent leur analyse sur le rapport entre les âges de la vie et le logement. Une nouvelle étude publiée en novembre 2021 menée auprès de la génération 50-70 ans démontre que la demande des seniors à l’égard du logement se structure autour de quatre attentes majeures : un besoin d’autonomie, une préoccupation pour la santé et le bien-être, un environnement à taille humaine ainsi que l’importance du lien social. Et si des solutions adaptées de logement existent pour les seniors, peu s’en préoccupent à temps.


Le logement neuf, produit d’investissement privilégié pour préparer la retraite…
Afin de préparer leur retraite, plus d’un tiers des répondants de notre étude déclare avoir déjà investi ou projeté d’investir dans l’immobilier locatif. Si le véhicule d’investissement privilégié reste le logement ordinaire neuf, 21% des répondants choisiraient d’investir dans un logement dans une résidence services.
 
Selon les répondants, cette solution offre en effet de nombreux avantages ; notamment des loyers sécurisés, une plus grande facilité à la revente qu’un logement ordinaire et des avantages fiscaux
 
… Malgré une certaine frilosité envers l’investissement locatif
Notre étude a cependant révélé une certaine frilosité vis-à-vis de l’investissement locatif. En effet, près de deux-tiers des répondants n’ont jamais investi ou n’envisagent pas de le faire. L’investissement locatif est pour ces répondants source de méfiance : difficulté d’accès au crédit, complexité de la gestion locative, crainte de devoir supporter le coût des travaux, etc.
 
Selon ces experts, ces craintes sont liées à l’âge des répondants, qui ne souhaitent pas prendre de risques concernant leur patrimoine. Souvent, le prix des logements et la méconnaissance des dispositifs fiscaux sont également un frein à l’investissement locatif des seniors
 
Une approche différente (achat/location) en fonction du type de logement choisi
Les répondants de notre étude adopteraient une stratégie différente selon la solution envisagée. Dans le cas de l’adaptation du logement, près de la moitié des répondants est prête à investir elle-même pour financer des travaux. Certains seraient également enclins à solliciter des aides publiques. En revanche, seuls 36% des répondants déclarent connaître les aides publiques disponibles.
 
Dans le cas du déménagement dans un logement adapté, une grande majorité des répondants (73%) souhaite acquérir le logement : cette génération attache encore un grand prix symbolique à la propriété.

Le financement du bien est porté en priorité par la vente du logement actuel, puis la vente de
biens immobiliers, quelle que soit la tranche d’âge : la pleine propriété de son bien à l’âge de la retraite constitue plus que jamais la réserve de valeur dont les seniors considèrent avoir besoin pour anticiper les coûts de leur vieillissement.
 
En revanche, si les 50-59 ans envisagent l’emprunt bancaire, les 60-70 ans préfèrent logiquement mobiliser leur épargne. Ces experts confirment cette tendance : les seniors sont majoritairement propriétaires de leur logement, notamment neuf et recourent peu au crédit immobilier, difficile d’accès
pour des personnes âgées et/ou présentant des fragilités de santé.
 
Dans le cas du déménagement dans une résidence seniors, les répondants optent pour une stratégie opposée. En effet, 70% des répondants préfèrent être locataires de leur logement. Selon les exploitants interrogés, ce souhait s’explique par la stratégie adoptée par les résidences seniors.
 
En effet, le schéma de l’acquisition ne fait pas partie du modèle économique des résidences, la gestion de différents propriétaires dans une même résidence s’avère complexe. Le financement de cette location est également soutenu par la vente du logement actuel, les revenus retraite et la mobilisation
de l’épargne, pour les deux tranches d’âge.
 
Des sources de financement portées par la vente du logement principal
Cette étude a révélé que la vente du logement principal reste la première source de financement des seniors concernant leur projet. Les Français de plus de 60 ans sont une majorité à être propriétaires de leur logement.

En 2018, les 60-69 ans étaient 69% à être propriétaires de leur résidence principale, contre moins de 60% pour l’ensemble de la population : l’âge fait partie des facteurs explicatifs des inégalités de patrimoine.
 
Selon ces experts, l’achat de la résidence principale est perçu comme une garantie pour l’avenir et une sécurité moins volatile que d’autres formes d’épargne, ce que souligne le souhait de beaucoup de ménages d’être propriétaires au moment de la retraite.
 
« Les seniors s'appuient sur la construction de leur patrimoine immobilier. Le logement est perçu
comme une réserve de valeur afin d'affronter les risques du grand âge
» conclut Caroline Fortier, directrice générale de SOGEPROM.