Chroniques

Le viager pour sauver le système des retraites ? Analyse de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique

L'actuelle réforme du système de retraite, qui devrait être mise en place d'ici l'été 2023, ne remettra pas en cause l'un de ses piliers fondamentaux : la solidarité entre les générations. Mais ce principe est-il vraiment louable ? Aujourd'hui, force est de constater qu'il génère de la souffrance, aussi bien chez les retraités que chez les actifs.


Par | Publié le 06/12/2022 à 05:04

Photo brian babb on unsplash
Photo brian babb on unsplash
Les chiffres sont éloquents :

• D’un côté, les retraités bénéficient d’une pension moyenne de 1 331 euros : un montant loin d'être suffisant, surtout lorsque les problèmes de santé pointent leur nez ;
• De l’autre côté, les actifs devront travailler plus de 40 ans pour espérer une retraite analogue dans le meilleur des cas.
 
Par conséquent, chacun doit désormais prévoir sa propre destinée. La seule alternative ? La retraite par capitalisation. Concrètement, cela signifie qu'il faut épargner et placer de l'argent en vue de ses vieux jours, et ce, dès la stabilité professionnelle acquise.
 
Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique, souligne : « de nombreux Français ont désormais pris conscience du problème du financement de leur retraite. Ils se tournent par exemple de plus en plus vers le PER (Plan Épargne Retraite), qui représente désormais plus de 70 milliards d'euros ».
 
Dans ce contexte, il y a urgence à actionner un autre levier auquel personne ne pense, et qui constitue un PER personnalisé et basé sur l’immobilier : le viager.
 
Les mauvais connaisseurs s’arrêteront sur leur première idée en évoquant « Jeanne Calmant », le film « Le Viager » ou en disant que « c’est un pari sur la mort ». Les autres découvriront un dispositif avec un double effet « Kiss Cool » : immédiat pour le vendeur et assuré dans quelques années pour l’acquéreur.

Le viager : un second souffle pour la retraite du vendeur

Grâce au viager, les retraités disposent d'un véritable outil patrimonial pour faire d'une pierre deux coups :
 
  • Garder la main sur leur bien immobilier de leur vivant, et même l'habiter toute leur vie ;
  • Récupérer une somme conséquente à utiliser comme bon leur semble.
 
Le vendeur va ainsi réussir à financer les travaux d’aménagement nécessaires pour vieillir tranquillement chez lui, ajouter un peu d’oxygène à sa petite retraite ou bien encore aider ses proches.
Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation tout au long de sa vie. En cédant la « nue propriété », il se dégage ainsi de son rôle de propriétaire.
 
Des problèmes de toiture ? Un gros impôt foncier à payer ? La chaudière à changer ? C’est à l’acquéreur d’assumer tandis que le senior devient locataire à vie avec seulement l’équivalent des charges locatives à payer.

Le viager occupé sans rente, la « star montante »

Le « viager » est en réalité multiforme. Le plus connu ? Le viager occupé avec rente dont le prix est payé en partie comptant et en partie par rente viagère. Cette dernière fait alors office de retraite complémentaire. Néanmoins, cette formule peut faire peur au vendeur puisqu’il existe un aléa sur le paiement de la rente.
 
C’est pourquoi le viager occupé sans rente se développe. « Commercialement » plus sécurisant, on l'appelle viager occupé 100% bouquet.
 
Le concept est simple et avantageux : le bouquet reçu est net d’impôt tant sur la plus-value que sur le revenu. En prime, il n'y a pas de CSG, de CRDS et de prélèvement de solidarité à payer sur la rente (17,2% actuellement vs 0,7% en 1988).
 
Ainsi, le retraité perçoit une somme équivalente à la valeur occupée du bien qui peut s’élever jusqu’à 60% de la valeur libre du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs.
 

Un choix motivé par deux raisons essentielles

Les seniors préfèrent transmettre à leurs enfants un pécule à un âge raisonnable (vers 35/40 ans), de leur vivant, pour les aider par exemple à acheter leur résidence principale.
 
Un raisonnement totalement justifié. Il faut savoir qu'en 2018, un patrimoine immobilier estimé à 280 milliards d’euros est revenu à des enfants héritiers âgés de 58 ans et plus. Or, à cet âge, les personnes ont déjà construit une grande partie de leur vie.
 
Ensuite, dans une approche patrimoniale, le viager est un moyen d’agrandir son patrimoine en plaçant le bouquet dans une assurance-vie démembrée ou non.

  Le viager : une retraite par capitalisation pour l’investisseur

Le viager est particulièrement attractif pour les personnes de 40 à 55 ans. Malgré les différentes réformes sur les retraites, aucune solution n’a véritablement été trouvée. Or, une chose est certaine : leur niveau de vie chutera inexorablement à la fin de leur vie active.
 
Par ailleurs, nous vivons de plus en plus vieux et les dernières années sont malheureusement synonymes de « dépendance ». Or, aujourd'hui, 85% des seniors ont envie de vieillir chez eux jusqu’au décès (pour éviter l’EHPAD ou ne pas devenir une charge pour leurs enfants).
 
C'est donc le bon moment pour investir en viager. Avec ses multiples formules, il offre une alternative très intéressante à l'investissement locatif, dont il évite certains inconvénients : loyers non payés, dégradations, mise aux normes environnementales obligatoires, squatters, etc.

Le viager : un investissement socialement responsable

Adieu l’aléa, vive le viager occupé sans rente ! Avec cette formule, il n'y a plus d'incertitude relative à la durée de la rente versée. Les acquéreurs sont donc aussi gagnants, puisqu'ils versent le prix de vente en une seule fois.
 
Juridiquement, il s’agit d’une vente avec paiement comptant et une occupation viagère par droit d’usage et d’habitation. Ce dernier est limité exclusivement à l’occupation « bourgeoise » par le vendeur : il ne peut le mettre en location, car il n'est pas usufruitier.

Des avantages significatifs

Un patrimoine immobilier accessible à moindre coût

Le prix de revient est minoré de 30 à 50 % et l'achat peut être financé avec un prêt hypothécaire. De plus, ce patrimoine immobilier est source de plus-values non négligeables à la revente.
 
Le viager constitue ainsi un véritable placement offrant une rentabilité automatique de 6 à 8 % par an en moyenne.

Remettre au goût du jour la solidarité entre les générations

Ce type de transaction rend service au senior qui peut vieillir dignement et en toute autonomie chez lui. En cela, le viager est un véritable pari sur la vie et un grand service rendu au vendeur.
 
Quant à l’acheteur, il a la chance de pouvoir lui aussi préparer sa retraite par capitalisation grâce à des biens immobiliers auxquels il n’aurait normalement pas accès.



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