Déclaration des revenus locatifs : les erreurs les plus fréquentes à éviter et leur coût !

La période déclarative a démarré il y a peu. Les contribuables attendent généralement les derniers jours, il n'est donc pas trop tard pour partager quelques conseils et erreurs fréquentes autour de la déclaration de revenus locatifs... Le point avec Christophe Duprat, cofondateur et patron de Qlower* liste les 5 erreurs les plus fréquentes en 2023.


En tout, trois millions de contribuables déclarent des revenus locatifs, fonciers pour la location nue et BIC pour la location meublée.
 
Que vous proposiez un logement en location nue ou meublée, les erreurs les plus fréquentes sont les mêmes :

1. Ne rien faire, ne rien déclarer

Alors que la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a mis en place le recueil d'information liées aux biens immobiliers, il devient obligatoire de révéler la destination d'un logement dont vous êtes propriétaire.
 
Résidence principale, secondaire, ou proposée à la location, vous avez jusqu'au 1er juillet 2023 pour préciser l'usage que vous faites de chaque bien immobilier possédé. Ces informations permettront de mieux flécher la taxe d'habitation et la taxe logement vacant à partir de 2024.
 
Si un bien est proposé à la location, alors un revenu locatif sera attendu. Attention aux bailleurs qui ont laissé traîner les choses.
 
Coût pour le propriétaire :
 
  • 150 € d'amende par bien immobilier détenu pour l'oubli de la vérification dans Mes Biens Immobiliers (tolérance jusqu'en décembre 2023).
  • 20% de majoration d'impôt lorsque la déclaration est faite après réception d'une mise en demeure, et 40% après 30 jours

2. Se contenter de recopier les montants de l'aide à la déclaration fiscale envoyé par le gestionnaire

Lorsque votre bien est géré par une agence ou un administrateur de bien, celui-ci envoie en janvier un document d'aide à la déclaration. Il reprend le total des revenus locatifs, des honoraires de gestion, donc le revenu à déclarer.
 
La plupart du temps, ce document omet des charges déductibles que vous réglez sans en informer le gestionnaire. La taxe foncière (850 €), l'assurance bailleur obligatoire (140 €), les intérêts d'emprunt (500 à 2000 € le plus souvent).
 
Le summum est atteint lorsque le gestionnaire se contente de retrancher les 20€ de frais réglementaires aux revenus locatifs !
 
Coût pour le propriétaire :
 
  • 3.000 € de charges déductibles non retranchées, revenant à payer 1.400 € d'impôt en trop sur les revenus locatifs.

3. Les régimes Micro

Les régimes micro permettent d'éviter la tenue d'une comptabilité et de n'être imposé que sur une partie de ses revenus : 70 % des revenus de la location nue et 50 % des revenus de la location meublée (29 % pour les locations meublées de tourisme).
 
Dès que les charges déductibles dépassent ces montants, il devient plus intéressant de déclarer ses revenus locatifs au Réel. Mais surtout, les régimes Micro n'incitent pas les propriétaires bailleurs à maintenir ou améliorer l'habitat qu'ils proposent à la location.
 
Par conséquent, leur bien se dégrade, devient moins attractif puisque les travaux n'apportent pas de déduction supplémentaire. Les régimes Micro sont le meilleur moyen de laisser un logement locatif se dégrader.
 
Coût pour le propriétaire :
 
  • Dégradation du logement, vacance locative accrue, risque de ne plus pouvoir louer son bien selon son étiquette énergétique.
  • Impossibilité de déduire les frais engagés pour le maintien en bonne condition du logement proposé en location.

4. Effectuer des travaux avec des artisans non déclarés

Aux régimes réels, les travaux de rénovation et d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs... lorsqu'une facture permet de les justifier ! Se passer de facture revient à se passer de la déductibilité de ces travaux.
 
Ainsi, 1.000 € réglés sans facture n'effacent pas 1.000 € de revenus locatifs. Pour les bailleurs ayant une tranche d'imposition de 30% (+17,2% de cotisation sociales), déduire ces travaux revient à réduire son impôt sur les revenus locatifs de la moitié de la dépense.
 
Se passer de facture pour "gagner" 20% de TVA revient à perdre 30% du montant des travaux en déduction d'impôt.
 
Coût pour le propriétaire :
 
  • Pour 1.000 € de travaux avec facture, payés finalement 800 € sans facture, l'économie prévue de 200 € efface une déductibilité de 472 €. Vous perdez finalement 272 € et a garantie décennale !

5. Ne pas renégocier ce qui est renégociable

Dans ce nouveau contexte d'inflation et de hausse des taux, laisser les coûts augmenter sans tenter d'en renégocier certains constitue une erreur fréquente des propriétaires bailleurs. Autant, ils sont attentifs à la signature du contrat, autant la hausse continue des assurances peut être contrée par des renégociations porteuses d'économies.
 
La loi Lemoine a maintenant 1 an et a permis à des milliers d'emprunteurs de renégocier leur assurance de prêt. A la clé, des milliers d'Euros d'économies, bienvenues aujourd'hui. N'hésitez pas à faire jouer la concurrente pour les assurances bailleurs (économie mineure toutefois), multirisque habitation et surtout l'assurance de prêt !
 
Coût pour le propriétaire :
 
  • Pour 100.000 € empruntés, passer d'une assurance coûtant 0,45% à 0,15% (les taux qu'on observe chez Qlower après renégociation), génère une économie de 6.000 € par tranche de 100.000 € sur la durée du crédit.
 
« Nous observons bien d'autres erreurs que nos équipes corrigent proactivement, comme la déduction de l'intégralité des remboursements de prêts (alors que le capital remboursé n'est pas déductible), la construction hasardeuse de l'amortissement en location meublée, etc. » remarque encore Christophe Duprat.
 

*Lancée en 2021, Qlower est spécialiste de la gestion, comptabilité et fiscalité des investissements immobiliers permet de piloter simplement son patrimoine immobilier. Lancée en 2021, la startup met à disposition des propriétaires bailleurs.

Publié le 02/05/2023 à 02:56 | Lu 6105 fois




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