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Argent et patrimoine
Déclaration des revenus locatifs : les erreurs les plus fréquentes à éviter et leur coût !Par Régis Mayer | Publié le 02/05/2023 à 02:56 | mis à jour le 23/05/2023 à 15:47
La période déclarative a démarré il y a peu. Les contribuables attendent généralement les derniers jours, il n'est donc pas trop tard pour partager quelques conseils et erreurs fréquentes autour de la déclaration de revenus locatifs... Le point avec Christophe Duprat, cofondateur et patron de Qlower* liste les 5 erreurs les plus fréquentes en 2023.
©Shutterstock
En tout, trois millions de contribuables déclarent des revenus locatifs, fonciers pour la location nue et BIC pour la location meublée.
Que vous proposiez un logement en location nue ou meublée, les erreurs les plus fréquentes sont les mêmes : 1. Ne rien faire, ne rien déclarer
Alors que la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a mis en place le recueil d'information liées aux biens immobiliers, il devient obligatoire de révéler la destination d'un logement dont vous êtes propriétaire.
Résidence principale, secondaire, ou proposée à la location, vous avez jusqu'au 1er juillet 2023 pour préciser l'usage que vous faites de chaque bien immobilier possédé. Ces informations permettront de mieux flécher la taxe d'habitation et la taxe logement vacant à partir de 2024. Si un bien est proposé à la location, alors un revenu locatif sera attendu. Attention aux bailleurs qui ont laissé traîner les choses. Coût pour le propriétaire :
2. Se contenter de recopier les montants de l'aide à la déclaration fiscale envoyé par le gestionnaire
Lorsque votre bien est géré par une agence ou un administrateur de bien, celui-ci envoie en janvier un document d'aide à la déclaration. Il reprend le total des revenus locatifs, des honoraires de gestion, donc le revenu à déclarer.
La plupart du temps, ce document omet des charges déductibles que vous réglez sans en informer le gestionnaire. La taxe foncière (850 €), l'assurance bailleur obligatoire (140 €), les intérêts d'emprunt (500 à 2000 € le plus souvent). Le summum est atteint lorsque le gestionnaire se contente de retrancher les 20€ de frais réglementaires aux revenus locatifs ! Coût pour le propriétaire :
3. Les régimes Micro
Les régimes micro permettent d'éviter la tenue d'une comptabilité et de n'être imposé que sur une partie de ses revenus : 70 % des revenus de la location nue et 50 % des revenus de la location meublée (29 % pour les locations meublées de tourisme).
Dès que les charges déductibles dépassent ces montants, il devient plus intéressant de déclarer ses revenus locatifs au Réel. Mais surtout, les régimes Micro n'incitent pas les propriétaires bailleurs à maintenir ou améliorer l'habitat qu'ils proposent à la location. Par conséquent, leur bien se dégrade, devient moins attractif puisque les travaux n'apportent pas de déduction supplémentaire. Les régimes Micro sont le meilleur moyen de laisser un logement locatif se dégrader. Coût pour le propriétaire :
4. Effectuer des travaux avec des artisans non déclarés
Aux régimes réels, les travaux de rénovation et d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs... lorsqu'une facture permet de les justifier ! Se passer de facture revient à se passer de la déductibilité de ces travaux.
Ainsi, 1.000 € réglés sans facture n'effacent pas 1.000 € de revenus locatifs. Pour les bailleurs ayant une tranche d'imposition de 30% (+17,2% de cotisation sociales), déduire ces travaux revient à réduire son impôt sur les revenus locatifs de la moitié de la dépense. Se passer de facture pour "gagner" 20% de TVA revient à perdre 30% du montant des travaux en déduction d'impôt. Coût pour le propriétaire :
5. Ne pas renégocier ce qui est renégociable
Dans ce nouveau contexte d'inflation et de hausse des taux, laisser les coûts augmenter sans tenter d'en renégocier certains constitue une erreur fréquente des propriétaires bailleurs. Autant, ils sont attentifs à la signature du contrat, autant la hausse continue des assurances peut être contrée par des renégociations porteuses d'économies.
La loi Lemoine a maintenant 1 an et a permis à des milliers d'emprunteurs de renégocier leur assurance de prêt. A la clé, des milliers d'Euros d'économies, bienvenues aujourd'hui. N'hésitez pas à faire jouer la concurrente pour les assurances bailleurs (économie mineure toutefois), multirisque habitation et surtout l'assurance de prêt ! Coût pour le propriétaire :
« Nous observons bien d'autres erreurs que nos équipes corrigent proactivement, comme la déduction de l'intégralité des remboursements de prêts (alors que le capital remboursé n'est pas déductible), la construction hasardeuse de l'amortissement en location meublée, etc. » remarque encore Christophe Duprat. *Lancée en 2021, Qlower est spécialiste de la gestion, comptabilité et fiscalité des investissements immobiliers permet de piloter simplement son patrimoine immobilier. Lancée en 2021, la startup met à disposition des propriétaires bailleurs. 
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