Sommaire
Senior Actu

Article publié le 08/02/2018 à 01:00 | Lu 1791 fois

Comment est fixé le prix d'un viager ?

Pour un viager occupé, le prix du bien immobilier équivaut au bouquet auquel s’ajoute la somme des rentes versées. L’âge du vendeur a un impact déterminant sur chacune des données. Ce sont les statistiques qui permettent d’évaluer le nombre d’années qu’il reste à vivre au crédirentier. Le point avec la Finance pour tous.


Comment est fixé le prix d'un viager ?
Le bouquet versé correspond généralement à 20% ou 30% du prix du bien sur le marché. Des tables de mortalité, similaires à celles utilisées par les assureurs, sont appliquées pour calculer la rente. A partir de ces tables sont calculés les coefficients diviseurs qui permettent d’obtenir la rente.
 
Le principe de calcul de la rente viagère est que si le vendeur décède au terme de l'espérance moyenne de vie, il est payé intégralement du prix normal de son logement. S'il vit plus longtemps, l'acheteur paie plus que la valeur du logement et fait donc une mauvaise affaire.
 
Si, au contraire, le vendeur décède avant le terme de son espérance de vie, l'acheteur paie finalement moins que la valeur réelle du bien.
 
La sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.
 
Exemple :
Supposons que Mr Martin dispose d’un bien immobilier d’une valeur de 200.000 euros. Il souhaite mettre ce bien en viager, tout en l’occupant, il s’agit donc d’un viager occupé.
 
Mr Martin est un homme de 80 ans. D’après les tables de mortalité, il lui reste environ 7 ans à vivre.
Le coefficient diviseur correspondant à son âge est de 6,723. Ce coefficient est aussi utilisé pour les produits d’assurance qui assurent à l’investisseur une rente viagère.
 
La rente annuelle correspondra à 200.000 / 6,723, soient 29.748,2 euros par an, soit 2.479 euros par mois. Or cette rente correspond à un viager libre, dans le cas où Mr Martin n’habite plus le bien.
 
Dans le cas d’un viager occupé le montant de cette rente sera moins élevé car la valeur du bien subit une décote du fait de l’absence de valeur d’usage pour l’acquéreur.
 
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation).
 
Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 7 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 67.200 euros (800*7*12). Dans ce cas, la valeur décotée du bien s’élève à : 132 800 euros (200 000-67 200).
 
Si l’acquéreur verse à Mr Martin un bouquet correspondant à 30% de la valeur du bien sur le marché (soit 60.000 euros) alors la rente est calculée à partir de la valeur décotée à laquelle est retranchée le bouquet.
 
En tenant compte de cette valeur décotée, la rente annuelle, à laquelle est toujours appliquée le coefficient multiplicateur de 6,723 est alors égale à : 10 828.5 euros. La rente mensuelle s’élève alors à 902,4 euros.
 
Si l’acquéreur ne paie pas la rente, le contrat peut prévoir une clause résolutoire permettant au vendeur de saisir le bien et de conserver les sommes déjà reçues à titre de dommages et intérêts. Par contre, le bouquet devra être restitué au débirentier.

Source