Sommaire
Article publié le 22/05/2018 à 01:00 | Lu 2086 fois

Monétiser un bien de son vivant pour mieux organiser et optimiser sa succession

Avec l’affaire « Johnny », l’actualité a remis sur le devant de la scène, la thématique des successions associée parfois, aux déchirements familiaux qui en découlent… Dans ce contexte, la question du devenir du patrimoine immobilier des seniors reste un point fondamental. Que faire des biens que les héritiers n’ont pas vocation à conserver ? Et pourquoi pas envisager la vente en nue-propriété de ses biens ? Le point avec Monetivia.


Monétiser un bien de son vivant pour mieux organiser et optimiser sa succession
La première difficulté posée par la présence de biens immobiliers dans une succession est celle de l’acquittement des droits qu’ils entraînent. Parfois très élevés. En effet, contrairement à l’assurance-vie, l’immobilier est pour sa part pleinement exposé à la fiscalité successorale !  
 
Dans ce contexte, si les héritiers souhaitent garder le bien dont ils héritent (ce qui est tout à fait légitime), cela implique qu’ils aient l’argent nécessaire pour payer les droits de succession, à moins que le défunt n’ait transmis par ailleurs un capital suffisant.
 
Précisons d’ailleurs que plus le patrimoine immobilier transmis est important, plus le coût s’accroît, a fortiori si le degré de parenté avec le défunt est éloigné… Le barème de calcul des droits de succession étant « progressif » sur ces deux dimensions.
 
Prenons deux exemples. Transmission en ligne directe : au-delà de l’abattement de 100.000 euros renouvelable tous les quinze ans dont peut bénéficier chaque enfant, la taxation atteint 20% de la valeur du patrimoine transmis dès 15.933 euros, pour culminer à 45% au-delà de 1.805.677 euros.
 
En revanche, un neveu (parent plus éloigné) sera quant à lui taxé à 55% après un abattement de 7.967 euros et un non-parent se verra quant à lui amputé de 60% du patrimoine lui étant destiné après un abattement de 1.594 euros !
 
L’autre souci à prendre en compte dans une succession de patrimoine immobilier est le développement d’éventuels conflits entre héritiers, avec parfois des « guerres » qui n’en finissent pas et qui coutent chères ! D’un côté, il y a ceux qui veulent garder le bien et de l’autre, ceux qui préfèrent en retirer des liquidités.
 
De là, naissent des tensions sur des sujets comme le paiement d’une soulte à ceux qui veulent sortir de l’indivision ou bien le paiement des charges à acquitter par chaque indivisaire. Et si jamais le bien doit être mis en vente, il conviendra de décider de qui s’occupe de la vente, sauf à la déléguer à un professionnel qui devra faire l’unanimité auprès de l’ensemble des coindivisaires. Bref, rien n’est simple et tout est alors sujet à embrouilles…
 
Pour toutes ces raisons, nombreux sont les parents qui souhaitent avoir la liberté de régler le devenir de leurs biens immobiliers de leur vivant.
 
Dans la pratique, La vente d’un bien immobilier de son vivant permet d’éviter les difficultés évoquées précédemment. Le capital récupéré peut alors, par exemple, être placé en assurance-vie, ce qui permet de minorer les droits à acquitter lors de la succession, quel que soit l’âge auquel ce placement est réalisé. Pour rappel, l’intégralité des gains générés par les versements après 70 ans sont exonérés de droits de succession.
 
A l’inverse, si le propriétaire du bien souhaite gratifier immédiatement ses héritiers, il peut alors donner de son vivant tout ou partie du produit de la vente, ce qui s’avère particulièrement efficace non seulement pour minorer les droits de succession futurs (donner régulièrement permet d’optimiser l’utilisation des abattements qui se reconstituent à hauteur de 100.000 euros tous les quinze ans) mais également pour permettre au donataire de disposer de liquidités.
 
Comment faire alors si le senior propriétaire souhaite pouvoir continuer à habiter son bien ? La solution réside dans la vente de la seule nue-propriété. Cette option, rendue possible via le démembrement de propriété ancré dans le Code civil, permet de transformer une partie de son bien immobilier en un capital, tout en continuant à l’habiter ou à en percevoir les revenus (s’il s’agit d’un bien locatif).
 
Alors que le don de nue-propriété était traditionnellement conseillé aux familles afin de minorer les droits de succession futurs, la vente de la nue-propriété est aujourd’hui une alternative souvent plus intéressante.
 
Elle offre en effet comme avantages supplémentaires le fait d’éviter les conflits entre héritiers au moment de la succession ainsi que la possibilité de transmettre sans délai des liquidités à ses héritiers. Au lieu d’hériter un patrimoine immobilier entre 60 et 70 ans – âge auquel on hérite en moyenne – ces derniers perçoivent ainsi des liquidités vers 40 ou 50 ans, à un âge où ils en ont vraiment besoin.
 
Dans ce contexte, Monetivia a mis en place une nouvelle solution de vente de nue-propriété pour les seniors. Son intérêt réside notamment, au-delà de la perception immédiate d’un capital important, dans le fait qu’un complément de prix est versé aux héritiers en cas de décès prématuré des parents. La valeur du patrimoine familial est ainsi protégée, contrairement à ce qui se passe dans une vente en viager.
 
En permettant de vendre la nue-propriété d’un bien dans des conditions sécurisées, l’entreprise permet aux seniors d’organiser le devenir de leur patrimoine immobilier de leur vivant. Elle les aide alors à éviter les conflits entre héritiers, à minorer les futurs droits de succession et à transmettre sans délai des liquidités à leurs enfants.






Dans la même rubrique :
< >