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Article publié le 21/08/2020 à 08:13 | Lu 2576 fois

Monétiser sa résidence principale : une solution pour profiter pleinement de sa retraite




Les retraités se demandent actuellement à quelle sauce le nouveau gouvernement va les manger. Au vu de tout l’argent public dépensé pour lutter contre les effets économiques catastrophiques de la crise sanitaire, ils craignent que les pouvoirs publics ne leur réservent d’ici quelques mois de mauvaises surprises sur le plan financier.


Néanmoins, beaucoup oublient qu’ils ont un avantage considérable par rapport à bien d’autres Français : ils peuvent compter sur leur patrimoine immobilier.
 
En effet, selon l’INSEE environ 75% des seniors sont propriétaires de leur logement. L’une des solutions possibles pour leur permettre d’accroître leurs revenus consiste alors à monétiser leur logement, i.e. le vendre tout en conservant son usage.
 
La mobilisation de ce patrimoine dormant et souvent coûteux peut même, au-delà d’un impact en termes de revenus, être structurante sur toute leur fin de vie. En effet, elle peut leur permettre de faire des travaux pour adopter leur logement au vieillissement, de donner un coup de pouce à leurs enfants et petits-enfants ou bien de financer des services à domicile pour prévenir la perte d’autonomie.
 
Le viager, une solution à risques
La solution de monétisation la plus connue car la plus ancienne, est la vente en viager. Le senior vend son bien et le montant à percevoir est fixé en fonction de son âge, la majeure partie de ce montant à percevoir étant le plus souvent différée, payée sous forme de rente viagère mensuelle.
 
Le premier problème que pose cette solution de monétisation ancestrale, notamment pour tous ceux qui ont des descendants directs, est le risque financier auquel il expose les parties prenantes. Ce risque est lié à l’aléa que constitue la longévité du vendeur et sur laquelle le contrat viager est construit.
 
Le montant à percevoir par le vendeur est calculé d’après une hypothèse de longévité, qui évidemment s’avère rarement en phase avec la réalité. Le vendeur prend alors le risque de brader son bien car on lui a précompté une valeur d’usage qui ne s’est pas concrétisée.
 
Prenons un exemple : imaginons que mon bien vaut 100.000 euros et que je touche initialement 55.000 euros d’après des calculs faits en partant de l’hypothèse que je vais vivre pendant encore 20 ans. Si jamais je disparais au bout de 5 ans, alors, il est évident que j’ai fait une très mauvaise affaire.
 
En effet, j’aurais dû toucher 80.000 euros -et non pas seulement 55.000 euros- si les calculs avaient été faits au départ sur une hypothèse de longévité de 5 ans. Moralité : j’ai donc perdu 25.000 euros. Et encore, cet exemple part du cas le plus favorable pour le vendeur où 100% des sommes dues ont été payées initialement.
 
Si jamais les 55.000 euros avaient été payés pour partie en rente viagère, alors la perte aurait été bien supérieure. Bref, le problème du viager peut se résumer en une phrase : « Il ne fallait pas mourir ! ».
 
Le second problème du viager tient à son côté peu moral du fait qu’il entraîne un pari sur la mort du vendeur. Sur le plan financier, l’acheteur a tout intérêt à ce que le vendeur vive le moins longtemps possible, et ce, quel que soit le mode de paiement convenu (en une fois ou bien de façon étalée via une rente viagère).
 
Quand le vendeur brade son bien en cas de décès prématuré, c’est l’acheteur qui a le sourire, ce qui est difficile à supporter pour de nombreux seniors.
 
Des alternatives existent
Pour contrer cela, les pouvoirs publics et les assureurs réfléchissent depuis plusieurs années à de nouvelles façons de monétiser un bien, avec comme objectif de parvenir à une transaction plus équilibrée entre la personne âgée qui continue à occuper son bien et l’acheteur qui place ses économies à long terme.
 
Des fonds d’investissement ont été créés, abondés par les assureurs ou les particuliers via leur assurance-vie. Si leurs solutions de viager mutualisé font bouger les lignes, elles comportent néanmoins une forte dose d’aléa financier pour le vendeur car sa longévité demeure le principal déterminant du montant qu’il va au final réellement encaisser.
 
L’une des clés pour aider les seniors à arbitrer leur patrimoine immobilier est probablement de développer des solutions de monétisation minimisant pour eux les risques financiers et aussi plus éthiques.
 
C’est dans cette direction qu’œuvre la société Monetivia avec sa formule de vente à prix ajusté, qui vise à créer une transaction toujours équilibrée en ajustant le prix de vente en fonction de la durée effective pendant laquelle le senior reste habiter chez lui.
 
Le senior ne risque pas de brader son bien car en cas de décès trop rapide, sa succession touche un capital complémentaire, en plus de celui encaissé initialement. Et l’acheteur ne prend plus le risque de surpayer le bien en cas de longévité exceptionnelle du vendeur car il est assuré et indemnisé par l’assureur Allianz si ce scénario se réalise.
 
Le pari de la société est simple : ouvrir le champ de la monétisation de l’immobilier à tous les seniors qui ont des enfants et sont réticents à vendre leurs biens en viager – environ 80% d’entre eux. A l’heure où les pouvoirs publics réfléchissent à de nouvelles mesures pour financer le maintien à domicile des seniors, cette monétisation du patrimoine immobilier fournit une solution juste et durable.