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Article publié le 10/03/2020 à 01:00 | Lu 1312 fois

Louer un logement à des touristes : bonne affaire ou pas ?




Les plateformes de location saisonnière, tel AirBnb, séduisent de nombreux propriétaires. Loyers très rémunérateurs, forte demande dans les centre-villes touristiques, apparence de simplicité... Le nombre d’annonces publiées par la plateforme AirBnb à Paris a été multiplié par deux depuis 2015. La société américaine déclare mettre à disposition des touristes pas moins de 65 000 logements dans la capitale.


En dessous de 120 jours de location par an, le propriétaire peut profiter d’une fiscalité plus avantageuse, dite LMNP (loueur en meublé non professionnel). Il peut donc amortir plus vite son investissement.
 
« La location meublée touristique a des règles civiles et fiscales encourageantes au détriment de l’habitat. Le match est déséquilibré », souligne Me Anne Muzard, notaire à Paris. Mais cette pratique est très encadrée et, faute d’en connaître toutes les règles, les mauvaises surprises sont nombreuses pour les bailleurs imprudents. Le devoir de conseil du notaire prend ici tout son sens.
 
L’inscription d’un bien sur les plateformes internet est d’une grande simplicité. Or, elle implique des devoirs et des responsabilités souvent méconnues. Une location touristique se distingue d’un bail d’habitation. Il s’agit d’un service facturé à un client et non pas d’un logement régulier.
 
Au-delà de 120 jours par an, la location change de régime juridique. Elle est alors considérée comme une activité commerciale. Cela entraîne l’obligation pour son propriétaire de mettre sur le marché immobilier une autre surface, de taille équivalente et destinée au logement.
 
En effet, les règles d’urbanisme dans les grandes villes interdisent à toute activité de réduire le nombre de mètres carrés accessibles à des fins d’habitation. Autrement dit, quand un investisseur transforme son appartement de 20 m2 en un hébergement touristique pérenne, il doit mettre sur le marché un nouvel appartement de 20 m2 à des fins d’habitation, sous peine de sanctions.
 
Cette règlementation s’applique dans les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que dans les communes plus petites qui ont souhaité l’instaurer. Selon AirBnb, seuls 4.100 logements parisiens disponibles sur leur site donneraient lieu à plus de 120 jours de location par an. Un chiffre contesté par la mairie de Paris. Celle-ci estime leur nombre entre 25.000 et 30.000.
 
Par ailleurs, les notaires constatent que la multiplication des baux touristiques provoque une hausse des litiges dans les copropriétés. De nombreux copropriétaires intentent des actions en justice contre un voisin qui propose son appartement aux touristes.
 
Il ne s’agit pas tant de réduire les allers et venues dans l’immeuble -même si cette nuisance est souvent évoquée- que de faire respecter le règlement de la « copro » : dans la plupart des cas, ce document de référence interdit tout simplement de louer son bien dans le cadre d’une activité commerciale.
 
Le notaire permet d’anticiper cette difficulté, pour chaque partie. Dans toute acquisition immobilière, le notaire interroge l’acquéreur sur son projet. Il attirera son attention sur toute incompatibilité avec les règles de la copropriété. Auprès des copropriétaires, il peut contribuer à modifier le règlement.
 
Source : 116ème Congrès des Notaires de France