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Article publié le 03/10/2018 à 06:33 | Lu 1701 fois

Les règles de bonne gestion des biens en indivision

De nombreuses situations peuvent donner lieu à l’indivision sur un bien. Vous pouvez être en indivision sur une maison familiale avec vos frères, sur votre domicile avec votre concubin, sur un immeuble parisien avec plusieurs membres de votre famille, etc.


Les règles de bonne gestion des biens en indivision
Qu’elle soit voulue ou subie, l’indivision peut concerner beaucoup de monde : il est donc important d'en comprendre le fonctionnement. Nous faisons le point sur les règles de la gestion en indivision.
 
Les règles générales de gestion des biens en indivision
Les situations d’indivision peuvent être très variées ; la plus commune étant l’indivision successorale. Dans tous les cas, vous serez amenés à prendre des décisions pour gérer vos biens indivis. Quelles sont les règles pour prendre des décisions sur ce patrimoine commun ?
 
Depuis le 1er janvier 2007, le législateur a prévu trois types d’actes :
- les actes qui peuvent être pris par un seul indivisaire sont les actes dits conservatoires ;
- les actes de gestion qui peuvent être pris à la majorité des deux tiers, également appelés actes d’administration ;
- les actes de disposition pour lesquels l'unanimité reste nécessaire.
 
Définition des actes conservatoires 
Les actes conservatoires sont ceux qui ont pour but de protéger le bien en indivision et d’éviter la réalisation d’un dommage relatif à la conservation matérielle ou juridique des biens indivis.
 
Ainsi, tout indivisaire peut décider sans avoir l'accord des autres indivisaires de faire des travaux sur le bien indivis, si ces travaux se révèlent nécessaires à la conservation du bien. Ces actes doivent rester proportionnés à la valeur du bien et ne pas mettre en danger le droit des autres indivisaires.

En revanche, selon l’article 815-2 du Code civil, l’urgence ne sera pas un critère. Des mesures de conservations nécessaires n’ayant pas un caractère d’urgence, pourront être mises en place.
 
Définition des actes d’administration
Les actes de gestion regroupent les actes de valorisation et d’administration des biens indivis. Selon l’article 815-3 du Code civil, la majorité d'au moins deux tiers des droits indivis suffit pour :
- « Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis,
- Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
- Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
- Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. »
 
Sachez que « la majorité des deux tiers des droits indivis » se calcule d’après le nombre de parts de chaque indivisaire. Ainsi, deux indivisaires n’auront donc pas nécessairement la même influence pour la gestion des biens en indivision. Il arrive ainsi qu’un seul indivisaire possède les deux tiers d’un bien, auquel cas il sera autorisé à prendre seul les actes de gestion ou d’administration.
 
Définition des actes de disposition
Les actes de disposition correspondent aux actes de transfert d'un bien ou d'un droit, qui mettent ainsi en cause le patrimoine en indivision. Il s’agit des actes les plus importants tels que la vente des biens (vente non justifiée par le paiement des dettes), la conclusion ou le renouvellement des baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels. En raison de leur gravité, le consentement de tous les indivisaires est requis pour les effectuer.
 
Que faire pour réaliser une bonne gestion ?
Sachez que l’indivision peut être aménagée contractuellement en prévoyant des modalités de gestion. Toutefois, elle peut être source de conflits et reste souvent une situation précaire. En effet, tout indivisaire est en droit de demander le partage.
 
Pour la gestion collective d’un bien, d’autres options existent, telles que la création d’une société civile immobilière (SCI) qui peut présenter des avantages fiscaux. Toutefois, cela implique des formalités, car on entre en droit des sociétés, et cela peut apporter des complications lors de la succession. Il est donc important d’être accompagné par un professionnel lorsque vous envisagez une telle solution. 
 
Afin de sortir d’une indivision ou connaître vos options pour améliorer la gestion d’un patrimoine à plusieurs, n’hésitez pas à recourir aux conseils d’un professionnel du droit qui saura vous conseiller.

Gérard PICOVSCHI, Avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI

www.avocats-picovschi.com  






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