Les contribuables, personnes physiques possédant un patrimoine immobilier dont la valeur vénale au 1er janvier 2018 est supérieure à 1.300.000 euros, sont à priori assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Contrairement à l’ISF, seul le patrimoine immobilier rentre dans l’assiette de l’IFI. Ce dernier englobe aussi les placements financiers, le numéraire figurant au compte bancaire de dépôt, les véhicules, les valeurs et bijoux… Comme pour l’ISF, il existe des règles de plafonnement de l’IFI et le barème de cet impôt reste inchangé.
L’assiette imposable : l’ensemble de votre patrimoine immobilier
Pour calculer la valeur de votre patrimoine immobilier et savoir si vous êtes assujettis à cet impôt, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- Les biens immobiliers bâtis et non bâtis : les résidences principales (bénéficiant toujours de l’abattement de 30% à condition d’être détenu directement) et secondaires, les terrains, les biens locatifs…
- Les droits immobiliers, tels que l’usufruit. L’article 757 du Code civil prévoit le démembrement de propriété concernant le conjoint survivant. Ainsi, en cas de démembrement d’un bien immobilier à la suite d’un décès, les parts détenues en nue-propriété entrent également dans l’assiette de l’IFI, ce qui n’était pas le cas avant.
- Les titres de sociétés non cotées à hauteur de la valeur vénale représentative du patrimoine immobilier détenu par la société, non affecté à une activité professionnelle.
- Les contrats d’assurances-vie pour les lignes de compte relatives à des biens immobiliers ou qui s’investissent in fine dans des biens immobiliers.
Vous pouvez demander à la société émettrice de ces titres imposables tous les documents indispensables pour déterminer la fraction imposable et pour les assurances vies, aux établissements financiers gestionnaires de ces produits. Cette obligation de communication implique que la société vous transmette les informations demandées, à savoir la valeur des titres que vous détenez et la fraction imposable.
Si vous avez des difficultés déclaratives et que vous craigniez un redressement : rassurez-vous ! L’administration fiscale sera indulgente si vous êtes de bonne foi en cas d’erreur déclarative. Vous devrez prouver que vous étiez dans l’impossibilité d’obtenir les informations nécessaires pour le calcul de votre assiette imposable. Il est alors judicieux d’avoir préalablement demandé ces infos par courrier avec accusé de réception à l’établissement détenteur de ces éléments.
La réduction de la déductibilité des dettes
Pour être déductibles, vos dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition et être relatives au bien concerné. À noter que les dettes déductibles sont réduites par rapport à l’ISF. Par exemple, l’emprunt que vous avez contracté pour financer votre acquisition n’est déductible qu’à hauteur de 70%.
En outre, il n’est plus possible de déduire la taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu. D’une façon générale, les dettes admises en déduction obéissent aux mêmes règles fiscales que les dettes admises en déduction des revenus catégoriels fonciers (dettes d’entretien, d’amélioration du bien immobilier…).
Une déclaration faite en même temps que l’impôt sur le revenu
Vous devez déclarer votre patrimoine immobilier directement sur votre déclaration d’impôt sur le revenu, à laquelle vous joindrez la déclaration n°2042-IFI. La situation familiale à prendre en compte est celle établie au 1er janvier 2018. Contrairement à l’ISF, l’IFI fera l’objet d’un avis d’imposition distinct de l’impôt sur le revenu dont le paiement sera exigible à la même période.
Gérard Picovschi, avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
www.avocats-picovschi.com
Contrairement à l’ISF, seul le patrimoine immobilier rentre dans l’assiette de l’IFI. Ce dernier englobe aussi les placements financiers, le numéraire figurant au compte bancaire de dépôt, les véhicules, les valeurs et bijoux… Comme pour l’ISF, il existe des règles de plafonnement de l’IFI et le barème de cet impôt reste inchangé.
L’assiette imposable : l’ensemble de votre patrimoine immobilier
Pour calculer la valeur de votre patrimoine immobilier et savoir si vous êtes assujettis à cet impôt, plusieurs éléments sont à prendre en compte :
- Les biens immobiliers bâtis et non bâtis : les résidences principales (bénéficiant toujours de l’abattement de 30% à condition d’être détenu directement) et secondaires, les terrains, les biens locatifs…
- Les droits immobiliers, tels que l’usufruit. L’article 757 du Code civil prévoit le démembrement de propriété concernant le conjoint survivant. Ainsi, en cas de démembrement d’un bien immobilier à la suite d’un décès, les parts détenues en nue-propriété entrent également dans l’assiette de l’IFI, ce qui n’était pas le cas avant.
- Les titres de sociétés non cotées à hauteur de la valeur vénale représentative du patrimoine immobilier détenu par la société, non affecté à une activité professionnelle.
- Les contrats d’assurances-vie pour les lignes de compte relatives à des biens immobiliers ou qui s’investissent in fine dans des biens immobiliers.
Vous pouvez demander à la société émettrice de ces titres imposables tous les documents indispensables pour déterminer la fraction imposable et pour les assurances vies, aux établissements financiers gestionnaires de ces produits. Cette obligation de communication implique que la société vous transmette les informations demandées, à savoir la valeur des titres que vous détenez et la fraction imposable.
Si vous avez des difficultés déclaratives et que vous craigniez un redressement : rassurez-vous ! L’administration fiscale sera indulgente si vous êtes de bonne foi en cas d’erreur déclarative. Vous devrez prouver que vous étiez dans l’impossibilité d’obtenir les informations nécessaires pour le calcul de votre assiette imposable. Il est alors judicieux d’avoir préalablement demandé ces infos par courrier avec accusé de réception à l’établissement détenteur de ces éléments.
La réduction de la déductibilité des dettes
Pour être déductibles, vos dettes doivent exister au 1er janvier de l’année d’imposition et être relatives au bien concerné. À noter que les dettes déductibles sont réduites par rapport à l’ISF. Par exemple, l’emprunt que vous avez contracté pour financer votre acquisition n’est déductible qu’à hauteur de 70%.
En outre, il n’est plus possible de déduire la taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu. D’une façon générale, les dettes admises en déduction obéissent aux mêmes règles fiscales que les dettes admises en déduction des revenus catégoriels fonciers (dettes d’entretien, d’amélioration du bien immobilier…).
Une déclaration faite en même temps que l’impôt sur le revenu
Vous devez déclarer votre patrimoine immobilier directement sur votre déclaration d’impôt sur le revenu, à laquelle vous joindrez la déclaration n°2042-IFI. La situation familiale à prendre en compte est celle établie au 1er janvier 2018. Contrairement à l’ISF, l’IFI fera l’objet d’un avis d’imposition distinct de l’impôt sur le revenu dont le paiement sera exigible à la même période.
Gérard Picovschi, avocat
SELAS AVOCATS PICOVSCHI
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