La bail-viager : le "comment du pourquoi" avec Dominique Charrier de Viager Ethique

Alors que le marché du viager est en constante hausse (+6 % en 2021 - source), les seniors sans problèmes financiers auraient tout intérêt à se tourner vers une formule voisine pour leurs biens d'exception : le bail viager. L’analyse de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique.


Pourtant, cette opportunité patrimoniale, qui offre de réels avantages, leur est rarement proposée par les professionnels de l'immobilier.
 
Ces derniers voient en effet, trop souvent, le viager comme une transaction parmi tant d’autres (sans compter ses détracteurs !) et en méconnaissent ses subtilités.
 
Car ce sujet est technique. Afin de bien comprendre son intérêt, Dominique Charrier a décidé d’expliquer les tenants et aboutissants de ce principe.
 
Le bail viager

Vendeur "fortuné" et bail viager : la combinaison gagnante

Le patrimoine immobilier des seniors représente des milliards d’euros bloqués jusqu’à leur décès. En moyenne, leurs enfants vont donc hériter lorsqu'ils auront 60/65 ans, lorsqu'ils seront devenus eux-mêmes des seniors et souvent, des grands-parents. Mais à cet âge, le besoin de recevoir un apport financier s’avère nettement moins important.
 
Grâce au bail viager, ils peuvent hériter immédiatement de 80% d’un patrimoine immobilier sous forme d’argent, au moment où il leur sera vraiment utile (vers 40/45 ans).
 
Par ailleurs, dans une optique de gestion patrimoniale, les propriétaires de biens d'exception peuvent aussi souhaiter récupérer une somme importante, rester dans leur logement et payer un loyer grâce à leurs autres ressources (assurances-vie ou autre).

 
Un dispositif qui profite aussi à l'investisseur

Le bail viager s’adresse aux investisseurs ayant déjà des biens et désireux de se diversifier.
 
Des montages intéressants peuvent être envisagés pour :
 
  • Supprimer le risque de loyers impayés ou de locataires indélicats ;
  • Accéder à un patrimoine d’exception avec une décote importante sur le prix.
 

Mieux : en achetant le bien loué avec un prêt immobilier, ils pourront déduire les intérêts du prêt de leurs revenus fonciers (= les loyers perçus).

 
Le bail viager : mode d’emploi

Du bail et du viager : facile à comprendre, non ? Le bail viager est un bail d’habitation dans lequel le locataire, c'est-à-dire le vendeur, occupe le bien loué et paye un loyer toute sa vie à l’investisseur.

En contrepartie, celui-ci ne pourra récupérer le bien qu'à son décès. Avec le bail viager, il s'agit avant tout d'une question d’équilibre et d’optimisation.
 

L'aspect financier du bail viager

Comme pour tous les baux, il y a un loyer à fixer. Il va être calculé de gré à gré entre les deux parties en se basant sur un repère objectif : la rentabilité locative du bien ou de biens similaires loués à proximité.
 
Quant aux charges, travaux d’entretien, assurances et impôts, il est conseillé de les répartir comme dans le cadre d’un bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989 et ses deux décrets d’application en date du 26 août 1987. Concrètement, cela signifie que les menus travaux incombent toujours à l’occupant.
 
Seule spécificité : la durée du bail est égale à la durée de vie du vendeur.
 
Le prix de vente du bien se calcule tout simplement par rapport au prix du marché de biens identiques vendus. On y applique une décote d’environ 10 ou 20%, qui se justifie par la privation d'un droit important de l’acquéreur : l’occupation immédiate par lui-même.

 
La fiscalité du bail viager pour le vendeur

Le bail viager est un montage spécifique qui se révèle plus simple qu’il n’y paraît.

Le locataire paye des frais de notaire identiques à un achat immobilier, mais calculés sur une somme correspondant à 120 mois de loyers (10 ans).
 
Concernant la somme qu'il perçoit, la plus-value immobilière est exonérée si le vendeur vend sa résidence principale ou si ledit bien immobilier a été acquis il y a plus de trente ans.
 
L'acquéreur a une fiscalité similaire à un investissement classique. Il paye des frais de notaire sur les 80 ou 90% de la valeur vénale et il a des revenus fonciers à déclarer. En revanche, il n'y a plus à se soucier de la qualité du locataire, ce qui est un énorme avantage dans la situation actuelle.

 
Bail viager vs viager occupé sans rente ?

Départager ces deux leviers patrimoniaux ne peut se faire qu'à partir d'une analyse rationnelle.
 
En effet, la réponse n’est pas manichéenne : tout dépendra de la stratégie patrimoniale des vendeurs. La décision sera prise en fonction du cash perçu immédiatement en avance d'hoirie pour les enfants.
 
Imaginons un couple dont l’homme et la femme sont âgés de 75 ans. L’homme est un médecin retraité avec une très bonne retraite complétée par deux studios loués à l’année. Ils sont propriétaires à Arcachon d’une villa d’une valeur de 800 000 € dans laquelle ils souhaitent vivre le plus longtemps possible. Ils ont deux enfants âgés aujourd’hui de 45 ans et 48 ans.
 
Cette villa peut être louée 1 600 €/mois. Mais avec une espérance de vie qui va les amener aux alentours de 93 ans, leurs deux enfants hériteront probablement à 63 ans pour l’un et 66 ans pour l’autre.

 
Deux simulations avec les critères évoqués dans l'exemple
 
Simulation avec le bail viager
 
  • Prix de vente : 800.000 € X 90% = 720.000 €
  • Frais « dits » de notaire sur le bail viager : 1.600 € x 120 mois = 192.000 € x 8% = 15.000 €.
  • Somme perçue nette et immédiate = 705.000 € net d’impôt sur le revenu et net d’impôt sur la plus-value immobilière.

 
Cette somme pourra être donnée à leurs enfants hors droits de succession (100.000 € par parent soit 200.000 € pour un couple). Le solde pourra être placé en assurance-vie, éventuellement démembré en achat de parts de SCPI, d’investissement en parts de GFV ou GFF.
 
Mieux : il est aussi possible d'acheter un bien immobilier en démembrement en centre-ville pour y habiter quand le grand âge arrivera, les parents se gardant l’usufruit et donnant la nue-propriété aux enfants. Le bail permet en fait de "monétiser" immédiatement et hors fiscalité une somme importante et supérieure au 100% bouquet d’un viager occupé sans rente.

Simulation avec le viager occupé sans rente
 
  • Selon le barème DAUBRY reconnu par la Cour d’Appel de Bordeaux, la moins-value en capital du droit d’usage et d’habitation est de - 52,3%.
  • Le prix de vente au comptant occupé par ce couple est de : 800.000 € - 418.400 € = 381.400 €.
  • Ils ne déboursent pas un loyer mensuel de 1.600 €/mois qui représente un capital de : 1 600 €/mois (loyer mensuel) x 12 mois x 18 ans (espérance de vie) soit un capital de 345.600 €.
 

Ici, les vendeurs ne perçoivent immédiatement que 381 400 €, soit environ 50% de ce que procure la vente au comptant avec le bail viager. Ils font l’économie sur le long terme d’un loyer à payer durant leur durée de vie.
 

En conclusion, il n’y a pas de solution idéale ! Toutefois, le bail viager offre de très belles perspectives pour monétiser au maximum sa résidence principale au bon moment, à condition bien sûr de le combiner dans une stratégie patrimoniale et familiale globale.

Publié le 06/11/2023 à 00:00 | Lu 4679 fois