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Article publié le 19/05/2021 à 01:00 | Lu 1509 fois

Seniors : il est possible d'emprunter jusqu'à 70 ans, mais le plus tôt est le mieux ! (partie 1)




Alors qu’on s’intéresse beaucoup à l’âge du premier achat immobilier, nombreux sont les seniors qui veulent également profiter des taux bas pour s’offrir un logement plus adapté, une résidence secondaire ou même investir ! Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit, s’est penché sur l’âge jusqu’auquel on pouvait acheter, les difficultés que l’on pouvait rencontrer pour emprunter, ainsi que le pouvoir d’achat immobilier des retraités dans plus de 35 villes de France. Détails.


Seniors : il est possible d'emprunter jusqu'à 70 ans, mais le plus tôt est le mieux ! (partie 1)
Chez Vousfinancer, seuls 12% des emprunteurs ont plus de 50 ans en 2020, contre 17% en 2019, un chiffre en recul dans un contexte de durcissement des conditions d’octroi de crédit et de baisse du taux d’usure, taux maximum auquel il est possible d’emprunter…  Par ailleurs, seuls 3% dépassent actuellement l’âge de 60 ans.
 
En cause notamment, le passage à l’âge de la retraite, avec la baisse de revenus que cela engendre, pouvant aller de 15 à 40% selon les cas. Ainsi, en 2020, parmi les clients de ce réseau, si seulement un quart des emprunteurs de 50 à 59 ans a des revenus inférieurs à 25.000 euros par an, à 60 ans, c’est la moitié, soit deux fois plus, à être dans la tranche de revenus la plus faible.
 
« On note un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans en 2020, liées par exemple au durcissement des conditions d’octroi de crédit, notamment concernant le taux d’endettement maximum, et à la baisse du taux de l’usure, qui pénalise les emprunteurs les plus âgés en raison du taux d’assurance qui peut vite grimper ! » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
 
Et la spécialiste de poursuivre : « seuls 3 % de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… Alors qu’à ce niveau de taux, il y a du sens à emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite ! ».
 
Il n’est donc théoriquement jamais trop tard pour emprunter, d’autant que des solutions existent, même s’il vaut mieux le faire tout de même lorsque l’on est encore en activité.
 
Même si les seniors ont parfois de l’épargne, lorsque cela est possible, ils ont tout intérêt à emprunter plutôt qu’à mobiliser leurs placements s’ils veulent investir dans l’immobilier et ce, pour plusieurs raisons :
• Les taux sont très bas, surtout sur les durées courtes : en moyenne, 0,8% sur 10 ans, 1% sur 15 ans et 1,20% sur 20 ans. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur (sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans) mais uniquement de l’apport ou des revenus. Les seniors ne sont donc pas pénalisés sur le taux du crédit.
• En empruntant, ils bénéficient de l’effet levier du crédit et font grandir leur patrimoine
• En cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une « façon de préparer sa succession ».
 
En outre, les seniors sont considérés comme de bons profils pour les banques pour plusieurs raisons : « ils empruntent sur des durées courtes -15 ans en moyenne-, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… » explique Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.
 
Et de poursuivre : « mais le revers de la médaille, c’est qu’ils sont déjà bancarisés, peuvent avoir des problèmes de santé entrainant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite ».
 
Ainsi, à partir de 55 ans, lors d’une demande de crédit immobilier, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée, justificatif dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite.
 
En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit, le plus souvent les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement.
 
« Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30% au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable » complète Sandrine Allonier.
 
Ainsi, une femme de 57 ans avec 1.800 € de revenus nets a pu obtenir un prêt à paliers de 100.000 euros à 1,35% sur 20 ans (+ 1,03% d’assurance) avec 10.000 euros d’apport. Les premières mensualités sont de 620 euros assurance incluse jusqu’à sa retraite à 65 ans, puis passeront à 425 euros lorsque ses revenus baisseront.
 
L’un des problèmes majeurs que l’on rencontre avec l’emprunt des seniors est, qu’en raison du taux de l’assurance beaucoup plus élevé, mais aussi du fait que ces clients empruntent sur des durées plus courtes, le poids de l’assurance est tel que le TAEG, taux annuel effectif global, dépasse le taux d’usure (2,52% sur 10 à moins de 20 ans, tous frais inclus), taux maximal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.
 
« L’un des soucis majeurs que l’on rencontre lorsqu’on veut financer des seniors est le dépassement du taux d’usure : souvent ils ont besoin d’un crédits relais sec, ou bien d’un crédit sur courte durée, avec un taux d’assurance élevé » remarque encore Sandrine Allonier.
 
« Les coûts annexes au crédit sont donc repartis sur une courte durée, ce qui en renforce le poids dans le TAEG qui dépasse souvent le taux d’usure et entraine donc un refus de prêt. Dans ces cas-là, une solution peut être de trouver une banque dans laquelle l’assurance décès est facultative et donc non incluse dans le calcul du TAEG ».