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Vente en viager et succession

Dans le souci de conserver un bon niveau de vie, certains retraités vendent leur résidence principale en viager occupé. Cet acte est conclu entre un vendeur (crédirentier) qui continue à habiter le bien, et l’acquéreur (débirentier) qui en obtient la propriété. Cette opération est très encadrée par des dispositions légales. Quel est le régime juridique de la vente en viager ?


Vente en viager et succession
Qu’est-ce que la vente en viager ?

Le viager est une vente particulière de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à payer tout ou partie du prix en une rente viagère au profit du vendeur. Cette rente est généralement payée mensuellement ou trimestriellement, selon la volonté des parties.

La vente est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et l’acheteur acquière la jouissance au décès du vendeur. Elle est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil.
 
Le but est de permettre au propriétaire d’un bien immobilier ayant besoin de liquidité de vendre ce bien  tout en continuant à y vivre jusqu’à son décès.  Il vendra le bien immobilier, et recevra en retour une somme d’argent appelée « bouquet » et une rente jusqu’à son décès. L’avantage pour les héritiers du crédirentier est que le bouquet versé à l’occasion de la vente en viager peut leur être versé dans le cadre d’une donation. Ce bouquet pourra également être placé dans un contrat d’assurance vie au profit du conjoint survivant par exemple, et bénéficier  de la fiscalité associée. Cette vente est fondée sur l’aléa de durée de vie du vendeur, ainsi il ne devra pas être extrêmement malade ou mourant. Le débirentier cesse de payer les rentes au décès du crédirentier.
 
Le prix du bien est convenu entre les parties et devra être conforme à la valeur réelle de l’immeuble. Le bouquet va être versé au comptant et on convertira en rente le solde du prix de l’immeuble après déduction du bouquet. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien prévu par les parties et sont payés par l’acquéreur débirentier. Cette mutation étant onéreuse, ce sera au vendeur de payer l’impôt sur les plus-values selon les conditions de droit commun.
 
La rente viagère est imposable au titre de l’impôt sur le revenu, mais bénéficie d’un régime favorable qui se manifeste sous la forme d’un abattement. Cet abattement dépend de l’âge du crédirentier et peut aller jusqu’à 70%. Le bouquet, lui, ne fait pas l’objet d’une imposition sur le revenu.

Risques pour les héritiers

Le viager peut être dangereux pour les héritiers, dans la mesure où ils seraient privés du prix de vente. Un parent pourrait user de cette opération pour déshériter ses enfants.
 
Un autre risque repose sur la vente en viager à un membre de la famille. Cela semble être un bon montage qui permettrait à un enfant de venir en aide à ses parents en leur payant des rentes et le bien resterait dans la famille. Pourtant, cette opération pourrait s’avérer délicate. Des tensions pourraient naître au sein de la famille en cas de défaut de paiement des rentes, si le crédirentier souhaite revendiquer ses droits. Des conflits entre héritiers pourraient également en résulter au décès du crédirentier, par exemple les autres héritiers pourraient se prévaloir de l’insanité d’esprit du vendeur, ou pourraient juste contester le prix de vente pour obtenir la nullité de la vente.
 
Le viager entre parents et enfant peut facilement être considéré comme une donation déguisée si le prix n’est pas conforme. Pour éliminer cette présomption, le mieux serait de convier les autres frères et sœurs à déclarer que la vente est réelle et sincère et que le prix payé aux parents correspond à la valeur réelle de l’immeuble.
 
L’administration fiscale surveille de très près ce genre de montage et la requalifie en donation déguisée dès qu’elle suspecte que l’opération était destinée à éviter de payer les droits de succession. Le Code général des impôts prévoit que tout bien immobilier sur lequel le parent a un droit d’usufruit et dont la nue-propriété a été conférée autrement que par donation régulière à l’enfant, est réputé du point de vue fiscal, entrer à la succession de ce parent.  Pour éviter cette présomption, le parent devrait bien spécifier au contrat de vente qu’il se réserve juste un droit d’usage et d’habitation et non un droit de jouissance.

La vente en viager est une opération qui si elle est mal conduite, peut se révéler très complexe et très risquée pour le crédirentier et ses héritiers, mais aussi pour le débirentier. C’est la raison pour laquelle elle est soumise à une législation très stricte. Il est conseillé par conséquent, de se faire accompagner dans l’exécution de cette opération, par un avocat compétent et expérimenté en matière de vente en viager, pour que ce dernier vous mette en garde contre les susceptibles risques que génèrent  cette vente, mais aussi pour vous représenter et faire valoir vos droits en cas de litiges.

Vente en viager et succession
Adjokè Mamah, Juriste
Sous la Direction de Maître Jacques Kaplan, Avocat au barreau de Paris

Avocats PICOVSCHI
www.avocats-picovschi.com
www.heritage-succession.com


Publié le Lundi 5 Mai 2014 dans la rubrique Finances | Lu 4986 fois