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Acquisition de la résidence principale par une SCI, quels sont les enjeux ?

Acquérir la résidence principale par le biais d’une Société civile immobilière (SCI° est souvent usitée par les époux ou concubins en raison des avantages pratiques et fiscaux qu’elle procure (décote, transmission de son patrimoine immobilier à faibles coûts en cédant les parts sociales…). Technique d’optimisation fiscale fonctionnant bien lorsque l’entente règne au sein du couple, attention quand des problèmes surviennent (décès, séparation, mésentente…), les aspects négatifs de l’indivision refont surface.


Acquisition de la résidence principale par une SCI, quels sont les enjeux ?
Acquérir le logement familial par votre SCI, véritable solution contre l’indivision ?
Quelle que soit l’origine de la mésentente, entre héritiers de l’associé décédé et associé survivant ou suite à un divorce/une séparation des associés, la paralysie générale s’installe, aboutissant à l’indivision.
 
Notez que lorsqu’un conjoint ou un héritier n’a plus la jouissance de la résidence principale, il sera dans son droit de réclamer à l’occupant des indemnités sur le fondement des règles statutaires et d’indivision.
 
Laisser perdurer une situation conflictuelle n’est pas le bon comportement à adopter. En cas de prédécès de l’un des associés, ses héritiers interviendront à la succession. Or, les choses peuvent rapidement se compliquer surtout si ces derniers sont à l’étranger voire éparpillés à travers le monde. Le temps de les retrouver et de trouver un accord peut vite devenir problématique en termes de temps et de coût.
 
Les choses s’enveniment quand les conjoints, associés à parts égales, entendent préserver à tout prix l’existence de la SCI tout en se disputant la gérance. Aucun ne veut se sacrifier en cédant ses parts, ce qui a pour effet de compliquer l’issue du conflit. Recourir au juge conciliateur ? Pourquoi pas, mais n’oubliez pas que l’interposition de la personnalité morale fait appel à des règles relevant du droit des sociétés.
 
Si un administrateur provisoire est impliqué, la dissolution de la SCI pour mésentente et disparition de l’affectio societatis (article 1844-7, 5° du Code. civ) pourra intervenir si la situation de blocage entrave gravement son bon fonctionnement. L’incertitude règnera quant à l’attribution future du bien (un des associés, tiers, héritiers…). L’intervention d’un professionnel du droit pourra vous être utile.
À charge de revanche pour l’associé qui a eu recours à son compte courant d’associé, en réclamant la restitution des sommes prêtées à la SCI il peut décider de la placer en liquidation judiciaire, provoquant la sortie de l’indivision.
 
Sachez que l’un des associés (conjoint [survivant] ou héritier) est autorisé à demander l’attribution préférentielle dès lors que l’ensemble des conditions requises est réuni (art 14 loi du 19 déc. 61, n°61-1378 ; Civ. 1ère, 24 oct. 2012, n°11-20075).
 
La constitution d’un patrimoine d’affectation avec déclaration d’insaisissabilité portant sur le logement principal détenu par une SCI et ce, dans le cadre d’une structure dite entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) n’empêche pas pour autant une indivision. En effet, la SCI entre dans le gage commun des créanciers par le biais de ses parts sociales, accessoirement, la résidence le sera aussi.
 
Enfin, l’acquisition du logement familial par la SCI privera le conjoint survivant de son droit temporaire et viager d’usage et d’habitation (art. 763 et 764 Code.civ).
 
Afin d’éviter ces cas de figure, pensez aux mesures préventives !
Quels remèdes pour contrer les inconvénients de l’indivision ?
Dans une optique fiscale, si la SCI a été constituée pour détenir des immeubles et bénéficier d’avantages fiscaux, les conjoints peuvent, à titre préventif, insérer toute clause statutaire attribuant la propriété du bien au survivant, en cas de prédécés de l’un d’eux ou à un héritier, éludant tout risque d’indivision future.
 
Les époux/concubins pourront réaliser une opération complexe de démembrement croisé. Autrement dit, ces derniers s’échangeront l’usufruit de leurs parts sociales. De ce fait, l’un et l’autre auront à la fois l’usufruit des parts de leur compagnon et la nue-propriété des siennes.
 
Ces méthodes permettent au conjoint survivant privé de son droit au logement viager d’habitation d’en retrouver la jouissance. Par ailleurs, aucune atteinte aux principes et ordres des héritiers (réserve héréditaire…) ne saurait être relevée, hors cas de fraude constatée.
 
L’intervention de l’administrateur provisoire peut s’avérer être une bonne solution afin qu’il rétablisse la discussion entre les associés en conflit quoiqu’il puisse toujours en prononcer la dissolution.
Une technique tirée du droit des sociétés peut être mise à profit pour débloquer la situation, il s’agit du retrait d’associé de l’article 1869 du Code.civ.
 
Quelle que soit l’option choisie, l’intervention d’un conseil sera indispensable pour sécuriser votre opération et vous prémunir contre toute problématique future.
 
Nathalie CHOUR, Juriste, sous la direction de Maître Steve JAKUBOWSKI, Avocat
Avocats PICOVSCHI
www.avocats-picovschi.com

Acquisition de la résidence principale par une SCI, quels sont les enjeux ?
Nathalie Chour, juriste, sous la direction de Maître Steve Jakubowski, avocat
 
Avocats Picovschi
 
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Publié le Vendredi 5 Août 2016 dans la rubrique Habitat | Lu 3380 fois