S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, celui-ci est limité par l’âge maximum de la couverture de l’assurance de prêt.
La plupart des banques acceptent en effet de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ce qui permet théoriquement d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt…
A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40% à 0,60%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20%...
Dans le contexte actuel de taux très bas, le coût global de l’assurance peut alors dépasser le montant total des intérêts versé et représenter jusqu’à 60% du coût total du crédit.
« L’un des principaux sujets pour les seniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc, plus l’assurance est chère… Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Julie Bachet.
Exemple de dossiers seniors récemment financés :
• Couple de 54 et 59 ans, avec 3.000 euros de revenus/mois, empruntant 218.000 euros sur 25 ans, à 1,5%, pour l’achat d’une maison avec un apport de 18.000 euros et une assurance déléguée à 0,406 et 0,532%.
• Femme de 60 ans : 4.200 euros de revenus/mois, à la retraite dans 2 ans pour un montant de 3.800 euros, achetant un logement neuf à 415.000 euros avec 210.000 euros d’apport. Crédit de 205.000 euros à 0,7% sur 13 ans, avec une assurance à 0,56%.
• Couple de 61 ans et 63 ans, fonctionnaire et retraitée, 3.200 euros de revenus, qui achète un appartement de 185.000 euros en VEFA à coté de Saint-Etienne, avec 35.000 euros d’apport. Crédit de 158.000 euros à 2,25% sur 20 ans, sans assurance, car refus des banques à cause de l’âge et du taux d’usure.
• Couple de 63 et 66 ans, retraité et inactif, retraite de 4.600 euros, relais sec de 265.000 euros, avec 55 000 euros à 0,95% sur 1 an, sans assurance, car avec une assurance à 0,9%, le taux d’usure était dépassé, donc refus !
• Couple de 73 ans et 72 ans, 6.000 euros de retraite et de revenus locatifs à 2, achat pour investissement locatif à 380.000 euros à 1,80% sur 14 ans dont 36 mois de différé, apport de 190.000 euros, financement de 216.000 euros, assurance décès à 1,77% et 1,81% avec un âge de fin de prêt à 88 ans (max 95 ans)
• Couple de 70 et 67 ans, 4.000 euros de revenus, achat d’une maison au bord de la mer, avec 150.000 euros d’apport. Crédit de 360.000 euros à 1,80% sur 15 ans, sans assurance car non assurable pour raison de santé.
Quel pouvoir d’achat immobilier pour les retraités ?
En moyenne, d’après les chiffres récemment publiés par la Cnav, en 2019 (dernières données disponible), le montant de la pension de base mensuelle des Français ayant effectué toute leur carrière au régime général est de 1.064 euros contre 1.091 euros en 2018 et 1.086 euros 2017.
Avec bien sûr, des différences selon les sexes –celle des hommes est supérieure de 23% à celle des femmes (1.232 euros contre 1.000 euros, en baisse pour les femmes), un écart qui se creuse (15,6% d’écart en 2018)– et les régions.
C’est ainsi que ce réseau a calculé la capacité d’emprunt sur 15 ans avec une pension de retraite moyenne par région et le pouvoir d’achat immobilier qui y est associé (hors assurance), avec 10% d’apport pour financer les frais.
« Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’un un retraité seul pourra s’offrir 6 m2 à Paris, 12 m2 à Lyon, 13 m2 à Bordeaux, 20 m2 Marseille et Nantes et au mieux 57 m2 à Saint-Etienne. Heureusement, à plus de 65 ans, les trois-quarts des Français sont déjà propriétaires de leur résidence principale… Mais cela confirme le fait qu’il vaut mieux acheter le plus tôt possible pour ne pas avoir à le faire à la retraite et dans l’idéal même, ne plus avoir de charges d’emprunt mensuelles… » analyse Sandrine Allonier.
En effet, à 60 ans, d’après les données de ce réseau, seuls 7% des emprunteurs sont des primo-accédants, contre 17% entre 50 et 59 ans mais 65 % pour les moins de 30 ans !
On note que dans les villes moyennes, villes qui offrent souvent le meilleur cadre de vie aux retraités, le pouvoir d’achat est heureusement bien supérieur ! Ainsi à Bourges ou Limoges, on peut acheter 42 ou 43 m2 avec une retraite moyenne, 41 m2 au Mans, 31 m2 au Havre, 29 m2 à Nîmes, une surface à multiplier par deux si on achète en couple, avec les mêmes revenus.
En revanche, dans les villes plus attractives comme Nice, Cannes, Antibes ou Aix-en-Provence où les prix sont beaucoup plus élevés, il faudra se contenter de 13 m2 seul, ou 26 m2 à deux…
La plupart des banques acceptent en effet de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ce qui permet théoriquement d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt…
A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40% à 0,60%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20%...
Dans le contexte actuel de taux très bas, le coût global de l’assurance peut alors dépasser le montant total des intérêts versé et représenter jusqu’à 60% du coût total du crédit.
« L’un des principaux sujets pour les seniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc, plus l’assurance est chère… Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Julie Bachet.
Exemple de dossiers seniors récemment financés :
• Couple de 54 et 59 ans, avec 3.000 euros de revenus/mois, empruntant 218.000 euros sur 25 ans, à 1,5%, pour l’achat d’une maison avec un apport de 18.000 euros et une assurance déléguée à 0,406 et 0,532%.
• Femme de 60 ans : 4.200 euros de revenus/mois, à la retraite dans 2 ans pour un montant de 3.800 euros, achetant un logement neuf à 415.000 euros avec 210.000 euros d’apport. Crédit de 205.000 euros à 0,7% sur 13 ans, avec une assurance à 0,56%.
• Couple de 61 ans et 63 ans, fonctionnaire et retraitée, 3.200 euros de revenus, qui achète un appartement de 185.000 euros en VEFA à coté de Saint-Etienne, avec 35.000 euros d’apport. Crédit de 158.000 euros à 2,25% sur 20 ans, sans assurance, car refus des banques à cause de l’âge et du taux d’usure.
• Couple de 63 et 66 ans, retraité et inactif, retraite de 4.600 euros, relais sec de 265.000 euros, avec 55 000 euros à 0,95% sur 1 an, sans assurance, car avec une assurance à 0,9%, le taux d’usure était dépassé, donc refus !
• Couple de 73 ans et 72 ans, 6.000 euros de retraite et de revenus locatifs à 2, achat pour investissement locatif à 380.000 euros à 1,80% sur 14 ans dont 36 mois de différé, apport de 190.000 euros, financement de 216.000 euros, assurance décès à 1,77% et 1,81% avec un âge de fin de prêt à 88 ans (max 95 ans)
• Couple de 70 et 67 ans, 4.000 euros de revenus, achat d’une maison au bord de la mer, avec 150.000 euros d’apport. Crédit de 360.000 euros à 1,80% sur 15 ans, sans assurance car non assurable pour raison de santé.
Quel pouvoir d’achat immobilier pour les retraités ?
En moyenne, d’après les chiffres récemment publiés par la Cnav, en 2019 (dernières données disponible), le montant de la pension de base mensuelle des Français ayant effectué toute leur carrière au régime général est de 1.064 euros contre 1.091 euros en 2018 et 1.086 euros 2017.
Avec bien sûr, des différences selon les sexes –celle des hommes est supérieure de 23% à celle des femmes (1.232 euros contre 1.000 euros, en baisse pour les femmes), un écart qui se creuse (15,6% d’écart en 2018)– et les régions.
C’est ainsi que ce réseau a calculé la capacité d’emprunt sur 15 ans avec une pension de retraite moyenne par région et le pouvoir d’achat immobilier qui y est associé (hors assurance), avec 10% d’apport pour financer les frais.
« Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’un un retraité seul pourra s’offrir 6 m2 à Paris, 12 m2 à Lyon, 13 m2 à Bordeaux, 20 m2 Marseille et Nantes et au mieux 57 m2 à Saint-Etienne. Heureusement, à plus de 65 ans, les trois-quarts des Français sont déjà propriétaires de leur résidence principale… Mais cela confirme le fait qu’il vaut mieux acheter le plus tôt possible pour ne pas avoir à le faire à la retraite et dans l’idéal même, ne plus avoir de charges d’emprunt mensuelles… » analyse Sandrine Allonier.
En effet, à 60 ans, d’après les données de ce réseau, seuls 7% des emprunteurs sont des primo-accédants, contre 17% entre 50 et 59 ans mais 65 % pour les moins de 30 ans !
On note que dans les villes moyennes, villes qui offrent souvent le meilleur cadre de vie aux retraités, le pouvoir d’achat est heureusement bien supérieur ! Ainsi à Bourges ou Limoges, on peut acheter 42 ou 43 m2 avec une retraite moyenne, 41 m2 au Mans, 31 m2 au Havre, 29 m2 à Nîmes, une surface à multiplier par deux si on achète en couple, avec les mêmes revenus.
En revanche, dans les villes plus attractives comme Nice, Cannes, Antibes ou Aix-en-Provence où les prix sont beaucoup plus élevés, il faudra se contenter de 13 m2 seul, ou 26 m2 à deux…
