Mais depuis le 1er janvier 2021, l'avantage fiscal est plus restreint. Seuls les achats de logement situé dans un immeuble sont éligibles. Les maisons individuelles en copropriété ne sont plus concernées. Pour 2023 et 2024, la loi de finances pour 2021 prévoit des taux de réduction d'impôt dégressifs.
 
À compter du 1er janvier 2021, la réduction d'impôt reste la même mais elle est limitée aux acquisitions situées dans des immeubles collectifs. Elle ne concerne donc plus les villas individuelles construites au sein d'une copropriété ou les villas construites de manière jumelée. Cette disposition était déjà prévue dans la loi de finances pour 2020.
 
Les taux de réduction seront progressivement réduits pour les acquisitions réalisées à partir de 2023 ainsi que pour les constructions dont le permis est déposé en 2023 ou en 2024, sauf si les logements sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou bien respectent un niveau élevé de qualité.

Rappel : le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1 sauf en Bretagne où depuis le 1er avril 2020, dans le cadre d'une expérimentation, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région .
 
A savoir : un rapport évaluant l'efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l'amélioration de l'offre de logements annexé à la loi de finances pour 2021 fait le point sur les dispositifs Denormandie ancien, Cosse et Pinel : évolution du coût de la dépense et du nombre de bénéficiaires, pertinence et efficience de la mesure.

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