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Transmission du patrimoine : les avantages de créer sa SCI

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique permettant aux associés de gérer et d’exploiter des biens immobiliers dans un but non commercial, souvent dans un contexte familial.
Cette forme de société est également très appréciée dans le cadre d’une transmission de patrimoine, notamment pour ses conditions fiscales avantageuses...


Encore faut-il savoir concilier les principes inhérents au droit des sociétés avec les mécanismes offerts par le droit fiscal afin que l’opération ne soit pas considérée comme abusive par l’administration fiscale.
 
Création d’une SCI : les avantages fiscaux de la transmission
La SCI est de plus en plus prisée par les détenteurs d’un patrimoine important pour les avantages qu’elle offre sur le plan de la gestion, de la fiscalité et de la sécurité matérielle pour les donateurs. Elle constitue de loin la première forme sociétaire en France, aux côtés de la SARL.
 
Pourquoi créer une SCI pour transmettre ses biens immobiliers ?
Les propriétaires de biens immobiliers peuvent en faire apport à la SCI. Ils deviennent associés de la société. Par le mécanisme du démembrement, ils peuvent ensuite les transmettre et bénéficier de manière optimisée des abattements fiscaux sur les droits de mutation.
 
De même, ils pourront faire l’acquisition de biens immobiliers à travers des emprunts contractés par la SCI afin de continuer à investir et développer le patrimoine immobilier qu’ils transmettront à leurs enfants ou petits-enfants.
 
Comment transmettre son patrimoine à travers la SCI ?
Pour transmettre les parts, les parents peuvent choisir d’effectuer un démembrement de celles-ci. Ce mécanisme consiste à distinguer la nue-propriété d’un bien, donnée aux héritiers, et son usufruit que les donateurs conservent. Ces derniers pourront ainsi continuer à percevoir les loyers générés par les biens immobiliers, malgré le don de parts sociales. A leur décès, les nus propriétaires récupèrent l’usufruit sans avoir à payer de droits de mutation.
 
Les parents peuvent donner aux enfants sans payer d’impôts grâce à des abattements. Le plafond d’abattement est de 100.000 euros par parent et par enfant, par période de 15 ans. Il est de 31.865 euros par grand-parent et par petits-enfants, à la condition que le donateur ait moins de 80 ans au jour de la donation et que le donataire soit majeur ou mineur émancipé. Pour transmettre leur patrimoine, ils pourront donc effectuer des donations successives sans avoir à payer de droits de mutation.
 
Afin d’optimiser ces abattements, plusieurs mécanismes sont conseillés par les avocats. Il est judicieux pour les parents donateurs de contracter un emprunt au nom de la SCI afin d’acquérir des biens immobiliers. En effet, la valeur des parts de la SCI est diminuée en raison du montant de l’emprunt. Or les droits de transmission porteront donc cette valeur, et non sur celle du bien immobilier acquis.
 
De même, il est à noter que la valeur des parts sociales subit une décote, c’est-à-dire une diminution de valeur d’au moins 10% par rapport au prix du bien immobilier. Les droits de mutation, amis également l’éventuel ISF, porteront donc sur cette valeur et non sur celle du bien immobilier.
 
Patrimoine immobilier : une gestion simplifiée de vos biens
L’un des plus importants avantages de la transmission d’un patrimoine via une SCI est la simplicité dans sa gestion, aussi bien pour les donateurs que pour les bénéficiaires.
 
Conserver le pouvoir de décision
La SCI est une forme sociétaire qui octroie une grande liberté quant à la gestion et répartition des pouvoirs au sein de celle-ci. La rédaction des statuts de la SCI est alors fondamentale pour les parents qui souhaitent garder le pouvoir sur les biens qu’ils transmettent, notamment afin de pouvoir faire réaliser des travaux, vendre des biens, etc. Ils peuvent en effet être nommés gérants, décider de gérer la SCI seuls ou y associer leurs enfants.
 
Les parents peuvent également chercher à protéger l’un des bénéficiaires de la donation. Par exemple, ils peuvent stipuler une clause de répartition inégale des bénéfices afin de favoriser un enfant handicapé usufruitier.
 
De même, la technique du démembrement croisé est pratiquée pour les concubins, afin que le dernier des vivants puisse continuer à jouir des biens, évitant ainsi le paiement de frais de mutation atteignant 60% de la valeur des biens.
 
Généralement, la cession des parts de la SCI à une tierce personne suppose un agrément de la part des autres associés. Les modalités précises dépendront des clauses statutaires. Les parents peuvent ainsi restreindre la vente des parts à des personnes étrangères à la famille et s’assurer que les parts sociales resteront entre les mains des membres qu’ils auront eux-mêmes agréés. 
 
Mais attention, en cas de cession des parts sociales, le prix de cession revient au nu-propriétaire, car il s’agit d’un revenu exceptionnel.
 
Faciliter la gestion des biens
La création d’une SCI offre surtout l’avantage d’éviter le régime de l’indivision, souvent source de conflits entre les héritiers. En effet, au décès des parents, les enfants héritent du patrimoine immobilier en indivision, c’est-à-dire que tous sont propriétaires des mêmes biens, toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Or, la loi dispose que « nul n’est contraint à demeurer dans l’indivision ». Outre des tensions familiales, un désaccord pourra donc déboucher sur la vente forcée du bien.
 
Cette technique de transmission de patrimoine offre donc bien des avantages à condition d’être bien accompagné par un professionnel du droit dans la rédaction des statuts.

Transmission du patrimoine : les avantages de créer sa SCI
Wendy Au, Juriste, sous la direction de Steve JAKUBOWSKI, Avocat au Barreau de Paris

Selas Avocats Picovschi

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Publié le Lundi 26 Septembre 2016 dans la rubrique Finances | Lu 3250 fois