Prêt viager hypothécaire (hypothèque inversée) : comment fonctionne-t-il ?

Ce nouveau produit, indique FBF, organisme professionnel qui rassemble les entreprises bancaires en France, a été inspiré par le « modèle américain du reverse mortgage », qui « permet (…) à un propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir un prêt qui est garanti par une hypothèque inscrite sur ce bien immobilier et qui n’est remboursable que lors du décès de l’emprunteur ou de la vente du bien hypothéqué ».

Et la FBF de préciser que la création de ce produit « part du constat que le capital immobilisé par les personnes âgées propriétaires de leur logement représente souvent la plus grande part de leur patrimoine » et qu’elles « peuvent souhaiter en extraire des liquidités pour les transmettre de leur vivant à leurs enfants, faire face à des dépenses comme la dépendance, ou améliorer leur train de vie, et ceci sans vendre leur bien immobilier ».

L’ordonnance est entrée en vigueur le 25 mars 2006 à l’exception de certaines mesures qui nécessitaient un décret d’application. En ce qui concerne le prêt viager hypothécaire, le décret du 6 décembre 2006 est venu préciser certaines modalités de fonctionnement du dispositif.

Les banques peuvent maintenant mettre ce produit à la disposition de leurs clients, précise la FBF.

- Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire d’un bien immobilier d’obtenir un prêt qui est garanti par une hypothèque inscrite sur ce bien immobilier. Le prêt et les intérêts sont remboursables in fine lors du décès de l’emprunteur ou de la vente du bien hypothéqué.

- Le bien immobilier garantissant le prêt viager hypothécaire doit être à usage exclusif d’habitation.

- Le prêt a pour but d’améliorer les revenus de l’emprunteur tout en lui laissant la jouissance de son bien immobilier. Il ne peut servir à financer une activité professionnelle.

- La publicité sur ce produit est réglementée et le démarchage strictement interdit.

- Le prêt peut être versé en une fois sous forme de capital, ou suivant un échéancier de versements périodiques.

- Le contrat de prêt viager hypothécaire fait l’objet d’une offre de prêt contenant un certain nombre d’informations dont : la valeur du bien hypothéqué, la nature et les modalités du prêt,

* en cas de versements périodiques du prêt, l’échéancier distinguant le capital des intérêts,
* si le capital est versé en une fois, les intérêts accumulés durant la durée prévisionnelle du prêt afin de permettre à l’emprunteur de connaître le moment où il aura épuisé la valeur de son logement,
* le coût global du crédit et le taux effectif global (TEG).

- Le remboursement du prêt viager hypothécaire, avec les intérêts, ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou de la vente de l’immeuble. S’il le souhaite, l’emprunteur peut néanmoins mettre un terme au contrat et procéder à un remboursement anticipé.

- La dette ne pourra jamais excéder la valeur de l’immeuble à l’échéance du prêt. Cette valeur doit être évaluée par un expert au moment de la souscription du prêt.

- En cas de défaillance du débiteur ou de vacance de la succession, le bien peut être attribué à la banque, par attribution judiciaire ou en vertu du pacte commissoire (2). Elle peut également procéder à la vente de l’immeuble. Si la dette est inférieure à la valeur du bien, la banque devra verser la différence à l’emprunteur ou à ses héritiers.

(2) Pacte commissoire : il s’agit d’une convention signée entre la banque et l’emprunteur qui vise à simplifier la procédure de saisie. A défaut de remboursement, le créancier devient propriétaire du bien mis en garantie, avec obligation, si la dette est inférieure à la valeur du bien, de restituer la différence au débiteur.

Site Internet de la FBF