Prêt Viager Hypothécaire : une banque française, le Crédit Foncier, se lance… enfin

Rappelons tout d’abord que le prêt viager hypothécaire résulte de l'Ordonnance du 23 mars 2006 et qu’il permet aux personnes âgées d'obtenir une somme d'argent en contrepartie d'une garantie prise sur leur patrimoine immobilier tout en conservant la pleine propriété de leur bien.

Un « nouveau territoire de crédit » qui pourrait offrir à des milliers de seniors, une solution financière en cas de difficultés monétaires récurrentes.

Dans un contexte de vieillissement de la population, ce nouveau type de prêt en France –qui existe déjà dans les pays anglo-saxons- pourrait venir en aide aux 5.6 millions de ménages de plus de 60 ans qui sont propriétaires de leur logement, en cas de difficultés financières. En effet, tout en possédant une maison ou un appartement, ces aînés rencontrent parfois des problèmes de liquidités tout en ne disposant plus de droit d’emprunt.

Pratiquement, indique le Crédit Foncier, ce prêt s’annonce comme « un système simple ». Les principaux éléments déterminant le montant du prêt maximum sont l’âge des emprunteurs et la valeur du bien. Il n’y a ni questionnaire de santé, ni d’examens. Quant à l’assurance décès, elle n’est pas nécessaire. La seule nécessité est une expertise immobilière préalable.

Les caractéristiques générales de ce prêt (qui peut s’appliquer à une résidence principale ou secondaire ou un bien locatif) sont : le versement de fonds sans charge de remboursement imposé aux emprunteurs avant la survenance d’un de ces événements : décès du dernier des co-emprunteurs ; cession du bien à titre onéreux ou gratuit ou démembrement (hormis celui résultant du décès du 1er co-emprunteur). D’autre part, contrairement à la vente en viager, les bénéficiaires restent pleinement propriétaires de leurs murs.

Qu’en est-il des héritiers : ce prêt s’annonce comme toujours favorables à ces derniers. La dette (capital ou cumul des rentes versées, majoré des intérêts) est plafonnée à la valeur de revente de l'immeuble au jour du décès : si le bien vaut moins, la banque supporte la perte ; si le bien vaut plus, le différentiel revient aux héritiers.

Etape 1 - L’éligibilité du bien immobilier et de l’emprunteur- Bien à hypothéquer : consacré exclusivement à un usage d’habitation (par opposition à un usage professionnel) ; il peut donc s’agir d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien à usage locatif.
- Emprunteur : personne physique (pas de SCI), propriétaire du bien

Etape 2 - La détermination du montant du prêt
L’établissement prêteur décide du montant maximum du prêt qu’il peut accorder, en fonction, globalement, de ces paramètres :
- Valeur expertisée du bien immobilier au préalable
- Durée présumée du prêt (espérance de vie)

Etape 3 - Le notaire, un conseil et un relais incontournables
L’acceptation de l’offre de prêt par l’emprunteur et la prise de garantie hypothécaire se font devant notaire. Ce dernier pourra faire bénéficier l’emprunteur de ses conseils et appréciera le PVH comme une solution appropriée à sa situation patrimoniale et à ses préoccupations.

Etape 4 – Les obligations de l’emprunteur
Au cours de la vie du prêt, les obligations sont les suivantes :
- Préservation de la valeur du bien et soins d’un « bon père de famille » :
effectuer l’entretien courant,
faire des travaux si nécessaire,
pas de modification dévalorisante de son usage (par exemple, mettre en location une résidence principale peut diminuer sa valeur).
- L’établissement prêteur peut s’assurer que le bien est en bon état d’entretien et de conservation

Etape 5 – La fin du prêt
- Le prêt s’achève si l’un des événements suivants intervient :
décès du dernier co-emprunteur
cession du bien ou le bien hypothéqué à un tiers
démembrement du bien

- Plafonnement : suite à l’un de ces événements, quel que soit le montant de la dette, la somme alors réclamée par l’établissement prêteur pour la rembourser ne pourra dépasser la valeur du bien lors de l’événement.

- Remboursement : s’il s’agit du décès du dernier emprunteur, les héritiers peuvent choisir entre le remboursement de la dette et la revente du bien.

NB : à tout moment, les emprunteurs peuvent rembourser la dette, s’ils le souhaitent.

Accessible aux seniors dès l’âge de 65 ans
Prise de garantie possible sur :
- Des quotes-parts de pleine ou de nue-propriété
- Sur une résidence principale ou secondaire ou un bien locatif
Mise à disposition du client des documents à présenter à son notaire permettant de recueillir la description utile du bien à hypothéquer.
Expertise immobilière :
- Assurée par Foncier Expertise (le leader de l’expertise immobilière en France)
- Coût limité à 600 € TTC, naturellement offert aux clients qui donnent suite à notre offre de prêt.

- Prêt minimum : 20.000 €
- Frais de dossier : réduits à 4% (jusqu’à 5% observés à l’étranger)
- Taux : 8%
- non-comparable avec un crédit classique immobilier
- lié au plafonnement de la dette qui crée une asymétrie favorable aux héritiers :
- Les pertes sont supportées par la Banque
- Les bénéfices immobiliers reviennent aux héritiers

Le Crédit Foncier étudie pour 2008 :
Un versement effectué en plusieurs fractions, selon un rythme à définir par le client.

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