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Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite

Aujourd’hui les vertus de l’immobilier sont bien connues. Il s’agit d’un des seuls placements accessibles via un emprunt. Un tel investissement permet de répondre à différents objectifs comme se constituer un patrimoine, le diversifier ou même préparer sa retraite en dégageant un complément de revenus. Néanmoins, le quotidien d’un bailleur peut s’avérer pénible... C’est pour cela que nous allons essayer d’identifier les investissements immobiliers les moins contraignants et les plus avantageux pour anticiper sa retraite.



Investir dans un studio

Un épargnant pourra choisir de préparer sa retraite en réalisant l’acquisition d’un studio au cœur d’une ville ou proche d’une métropole. Il sera alors conseillé à l’investisseur d’opter pour un logement neuf, prisé par les jeunes actifs. En effet, ces biens sont souvent situés à proximité des axes routiers mais également des moyens de transport.
 
Actuellement, la nouvelle loi Pinel permet de réaliser de « bon coup ». En combinant investissement locatif et avantage fiscal, cette loi permet de réduire son imposition toute en préparant sa retraite grâce à des revenus locatifs. Il sera alors judicieux de choisir le dispositif Pinel pour une durée de 9 ans et donnant accès à 18% de déduction d’impôt en fin d’année.
 
En effet, les logements neufs présentant une garantie de 10 ans, cela permet alors de maximiser le rendement du bien sur cette période et de revendre son bien au cours de la dixième année. Via ce mécanisme, l’épargnant profitera alors de 6.000 euros de réduction d’impôt chaque année durant 9 ans, soit 54.000 euros. Ce qui représente une somme pertinente en vue d’un départ à la retraite.
 
Grâce à ce nouveau dispositif, les épargnants pourront alors louer à leurs descendants le bien acquis. Cela répond alors parfaitement aux problématiques actuelles. En effet, nombreux sont les parents cherchant à donner un coup de pouce à leurs enfants dans leur prise d’indépendance. L’investisseur profitera alors de loyers réguliers et fiables, puisque le bien sera occupé par un proche, mais également d’un avantage fiscal.
 

Investir dans un EHPAD

Investir dans l'immobilier pour préparer sa retraite
Un EHPAD est un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Ils permettent d’accueillir et d’accompagner les aînés durant leur fin de vie au quotidien. Le rendement annuel pour cet investissement est de 4,5% par an. Donc, pour un investissement de 100.000 euros dans un EHPAD, le particulier pourra prétendre à 4.500 euros de loyers annuels.
 
Actuellement, le secteur connaît d’importantes carences ; le marché aurait besoin de 10.000 nouveaux lits chaque année, pour répondre à la demande de placements grandissante. Ce décalage entre l’offre et la demande, s’explique notamment par l’arrivée à la retraite des baby-boomers, ainsi que par l’allongement de la durée de vie et par le vieillissement de la population. Mais ces facteurs ne sont pas les seules raisons de cet écart.
 
En effet, l’intervention de l’État sur le secteur explique malgré lui le décalage. De fait, chaque nouveau projet d’EHPAD doit répondre à des critères stricts, afin de garantir l’accueil des résidents dans les meilleures conditions et pour répondre parfaitement aux besoins de la région d’implantation. Pour cela, une convention tripartite est alors signée entre le Conseil Régional, l’Agence Régionale de Santé et la Résidence.
 
Le Conseil Régional examine alors le projet avant de le soumettre à l’Agence Régional de Santé, qui accordera (ou pas) les agréments nécessaires à la prise en charge de la dépendance. C’est alors un processus long qui peut prendre près de 5 ans. Cependant, ce mécanisme assure la bonne santé du secteur ainsi que le taux de remplissage de l’EHPAD, afin d’éviter toute structure non respectueuse des normes et de la demande régionale.

L’investissement en EHPAD peut s’effectuer via deux différents statuts :

- Le régime de Loueur Meublé Non Professionnel :

Par ce régime, l’investisseur pourra acquérir un bien rattaché à un EHPAD. Le principal avantage sera l’absence de gestion locative pour le propriétaire. En effet, le bien sera loué à l’exploitant de la structure, qui le sous-louera par la suite à un résident. Un bail commercial d’une durée de 12 ans sera alors signé entre le propriétaire-bailleur et le gestionnaire-preneur. Celui-ci assure alors le versement régulier des loyers à l’investisseur.
 
Outre la garantie des loyers, le bail commercial présente la répartition des charges. Les articles 605-606 du Code Civil établiront cette répartition. En collaborant avec un gestionnaire reconnu et rigoureux, l’investisseur ne devra alors assumer aucune charge liée à la gestion du bien. Seule la taxe foncière sera alors à sa charge en fin d’année. Les différents travaux et entretiens, ainsi que les assurances et la sélection des locations seront du ressort de l’exploitant.
 
La fiscalité du LMNP est très avantageuse. En effet, les loyers perçus ne seront pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Cela donnera alors lieux à la déduction des charges inhérentes à la location comme les intérêts d’emprunt. L’amortissement du bien et du mobilier sera également considéré comme une charge. Cet amortissement sera alors considéré comme une charge pour l’investisseur puisqu’il s’agira du taux d’usure du bien et de son mobilier. Le propriétaire pourra alors le déduire de ses revenus, pour en limiter l’impact fiscal en fin d’année.
 
Exemple : pour un EHPAD acquit à 100.000 euros, le propriétaire percevra 4.500 euros de revenus locatifs. Il a alors contracté un emprunt pour accéder à cette propriété, dont 2.800 euros d’intérêts d’emprunt par an. Le comptable a effectué l’amortissement du bien et du mobilier. Il a identifié que le bien connaissait un taux d’usure de 1,5% par an. Donc il y aura une dépréciation de 1.500 euros chaque année, considérée comme une charge pour le propriétaire. L’investisseur déclarera alors en fin d’année un revenu locatif de 200 euros (4 500 – 2 800 – 1 500) et sera alors imposé à hauteur des 200 euros.

- La loi Censi-Bouvard :

L’objectif de la loi Censi-Bouvard est de permettre à l’investisseur de profiter d’un avantage fiscal. En effet, celui-ci donne lieu à 11% de réduction d’impôt sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros par an.

L’acquisition du lot s’effectue TTC mais le montant de la TVA est récupérable dans les 6 mois suivants la livraison du bien. En complément d’un avantage fiscal, l’investisseur profitera de loyer. Actuellement, le rendement moyen d’un lot en EHPAD approche les 4,5% par an. Cependant, ces différents avantages sont également accessibles aux résidences étudiantes.
 

Investir en parts de SCPI

Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobilier. Son objectif est de réaliser des acquisitions immobilières en faisant appel à l’épargne publique. Une fois les biens acquis, la société de gestion loue le parc à des entreprises ou des professionnels et perçoit des loyers en retour. L’investissement en parts de SCPI est aussi fréquemment appelé investissement pierre-papier.
 
En investissant en parts de SCPI, un particulier bénéficie d’un placement flexible. En effet, cet investissement est accessible avec un ticket d’entrée réduit dès 5.000 euros. L’acquisition de parts est alors finançable via un emprunt bancaire. Ce mode de financement présente l’avantage de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus, afin d’en réduire leur impact fiscal.
 
Différents secteurs sont plébiscités par ces sociétés de gestion. Actuellement, les efforts se portent sur les murs de bureaux et de commerces en centre villes, mais également sur les structures médicales ou d’enseignements. Depuis peu, nous voyons émerger de nouvelles SCPI spécialisées sur certains marchés européens. C’est notamment le cas de la SCPI Novapierre Allemagne, qui propose aux épargnants d’investir sur le marché allemand. Ce marché est actuellement très prisé, puisqu’il présente un taux de croissance exceptionnel et fiable, en comparaison avec le marché français.
 
L’investissement en parts de SCPI est un investissement hors bourse, non côté. La liquidité des parts est assurée par la société de gestion. Un épargnant peut donc à tout moment revendre ses parts à la SCPI, qui lui rétribuera un versement en échange. C’est donc un placement très liquide.
 
L’avantage de cet investissement repose sur l’absence de contrainte pour l’épargnant. En effet, en comparaison avec l’immobilier traditionnel, l’investisseur ne subira aucune gestion. Tout cet aspect est l’activité principale de la SCPI. De plus, cet investissement présente l’avantage de ne demander aucun frais. Étant alors propriétaire d’une partie d’un bien immobilier, l’investisseur ne sera alors pas redevable d’une taxe foncière et ne devra pas s’acquitter de frais de notaire. Ceux-ci sont à la charge de la SCPI.
 
Sur le même principe, les différents travaux d’entretien et de remise aux normes sont également supportés par la société de gestion. Celle-ci n’a aucun intérêt à faire l’impasse sur ce pôle. En effet, chaque année, un expert est mandaté par la société de gestion pour évaluer le parc immobilier détenu. Si ce parc est bien géré et entretenu, l’expert revalorisera la valeur du parc. En règle générale, cette réévaluation s’effectue entre 0% et 1% chaque année. C’est pourquoi la bonne tenue du parc immobilier est l’une des priorités de la SCPI.
 
Aujourd’hui, le secteur des SCPI propose aux épargnants un rendement annuel proche des 5,2%. Certaines SCPI, spécialisées dans les biens immobiliers performants, proposent des rendements supérieurs jusqu’à 6,3% par an. C’est notamment le cas de la SCPI Corum Convictions.
 
Exemple : un épargnant (Monsieur X) souhaite investir 100.000 euros en parts de SCPI via un emprunt bancaire. L’investisseur se rapproche d’un cabinet de gestion de patrimoine et porte son choix sur la SCPI PF02, spécialisée dans l’acquisition de murs de bureaux respectant les normes environnementales.
 
Le prix de la part en Juillet 2015 est affiché à 184 euros, avec un rendement annuel de 5,22%. Chaque année, Monsieur X rembourse son emprunt ainsi que des intérêts à hauteur de 2.025 euros. Dès la première année, Monsieur X percevra alors des loyers à hauteur de 5 220 euros. L’investissement en SCPI donnant accès à une déduction des intérêts d’emprunt, celui-ci déclarera alors un revenu foncier en provenance de la SCPI PF02 de 3 195 euros. Il sera alors imposé uniquement à hauteur de 3 195 euros.
 
Dès la deuxième année, un expert mandaté par la SCPI PF02 viendra expertiser le parc immobilier et attribuer une revalorisation de 0,5% de la valeur du parc. Monsieur X, étant alors détenteur de parts, profitera également d’une revalorisation de son portefeuille et percevra donc d’avantage de revenus fonciers en année 2. À tout moment, Monsieur X pourra alors décider de récupérer tout ou une partie de la valeur de son portefeuille, en se rapprochant de la société de gestion. Celle-ci effectuera alors un versement ou adressera un chèque à l’épargnant, correspondant au montant demandé.

L’immobilier s’avère être un excellent vecteur pour préparer son départ à la retraite. Une fois l’épargnant détaché de toute activité professionnelle, il combinera alors allocations retraite et revenus locatifs, pour maximiser son revenu. De plus, ces supports jouissent d’une fiabilité reconnue depuis de nombreuses années et présentent des évolutions intéressantes.
 
Néanmoins, investir dans l’immobilier demande une parfaite connaissance de l’environnement de la zone choisi. A cet effet, il est conseillé à un épargnant cherchant à préparer sa retraite via des parts de SCPI, un EHPAD, une résidence étudiante ou un studio, de se rapprocher d’experts. Des cabinets de gestion de patrimoine proposent leur expertise pour ces différents supports d’épargne.
 
Par Yoann Haslé, consultant Rocca Conseil 


Publié le Vendredi 17 Juillet 2015 dans la rubrique Finances | Lu 4067 fois